We Solve 입니다. 신탁등기 된 부동산의 임대차 계약에 관해 알아봅니다. 신탁등기가 있는 건물은 주택이든 상가든 대규모 개발이 있는 경우가 많습니다. 이때 잘못 계약하면 임차인은 돈을 날릴 위험이 매우 크니까 신중해야 합니다. 그렇다면, 신탁등기 된 부동산에서 임차인은 어떤 경우에 보호받을 수 있을까요?
신탁등기 전에 대항요건을 갖춘 경우
신탁등기 전에 소유자와 계약하고 임차인이 대항요건을 갖췄으면 됩니다. 주택이든 상가든 똑같습니다. 대항요건을 갖춘 이후에는 소유권이 변경돼도 괜찮습니다. 그것이 설령 신탁이라고 해도 마찬가지입니다. 신탁등기 이후 수탁자에게 대항할 수 있습니다.
수탁자, 우선수익자 동의가 있는 경우
신탁등기 후에 입주했지만 수탁자와 우선수익자의 동의가 있으면 괜찮습니다. 위탁자가 임대인이라고 해도, 수탁자와 우선수익자 동의서가 첨부돼 있다면, 대항력이 있습니다. 향후 신탁사가 임차인에게 함부로 나가라고 할 수 없습니다. 반대로 말하면 신탁등기 부동산은 반드시 동의서를 확인한 후에 계약해야 안전합니다.
신탁등기 후에 수탁자 동의없이 계약한 경우 (대항력 없음)
계약 당시 이미 신탁등기가 되어 있었는데, 신탁회사의 동의가 없었다면 대항력이 없습니다. 설령 임차인이 임대인에게 돈을 주고 입주했더라도 신탁사의 명도 요청에 대응할 수 없습니다. 임대인의 불법행위가 있는 경우가 많습니다. 이럴 때는 신탁사와 합의가 되지 않는 이상, 임대인을 상대로 민, 형사상 책임을 묻는 수순으로 갑니다. 때문에 계약 당시 반드시 등기부에 신탁 여부를 확인해야 하고, 공인중개사 및 임대인에게 신탁에 관한 설명을 요청해야 합니다.
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