부모님이 전세 계약하고 자녀가 전입신고한 경우 

We Solve 입니다. 신혼부부가 내 집마련 하기가 하늘에 별따기라고 합니다. 그래서 부모님이 대신 집을 마련해주는 경우가 많은데요. 매매를 했다면 상관없습니다.

하지만 전세집을 얻어줬다면 어떻게 될까요? 증여세가 나올까 염려돼서 부모님이 임차인으로 대신 계약하는 경우가 있습니다. 실제 점유와 전입신고는 결혼한 자녀가 하고요. 이때도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 가능할까요? 보증금을 안전하게 보호받을 수 있을지 알아봅니다.

가족의 전입신고, 동일 세대원 아니면 대항력 안 생긴다.

같은 세대원이면 대항력이 있습니다. 하지만 결혼했다면 부모님과 세대가 분리되죠. 이때 자녀가 전입신고했더라도 부모님의 대항력이 생기지 않습니다. 판례에 의하면 가족이라고 하더라도 세대를 달리하는 경우에는 임차인이 대항력이 생기지 않습니다. 춘천지방법원 속초지원 2006. 11. 15 선고 2006가단3518 판결

결혼한 자녀가 전입신고 했더라도 아버지의 대항력은 없으니 보호를 못 받는 것입니다.

동일 세대원일 때 대항력이 생기는 이유 (점유보조자)

만일 결혼한 자녀가 아니라 같은 세대원이면 대항력은 있습니다. 미성년 자녀의 점유이거나 성년이라도 결혼 전 같은 세대원의 점유면 되는 것입니다. 위 사례에서도 결혼 후가 아니라 결혼 전에 먼저 전입신고하고, 배우자가 해당 집에 들어왔다면 되는 것입니다. 왜 그럴까요? 법률상 점유보조자의 점유로 보기 때문입니다. 전입신고인의 점유가 계약상 임차인의 점유보조자로 인정되기 때문입니다.

그렇다면 방법은? 임대인의 동의를 얻은 전대

부모님이 계약하고 임대인의 동의를 얻어서 자녀에게 전대하면 됩니다. 무단 전대는 계약해지 사유이므로, 임대인의 동의는 있어야 합니다. 공인중개사를 통해 설명을 잘하면 임대인도 굳이 반대할 이유는 없겠죠. 이때는 부모님이 계약상 임차인이라도 자녀가 점유하고 전입신고했다면 부모님에게 대항력이 발생합니다.

부모님이 먼저 대항력을 갖춘 이후 전대해야 하나

임대인 동의를 얻은 전대라고 하더라도 2가지 경우가 있습니다. 부모님이 일단 전입신고를 하고, 자녀에게 전대하는 경우, 부모님의 전입신고 없이 바로 전대하는 경우입니다. 혹시 첫번째 경우만 대항력이 발생할까요?

판례에 의하면 그렇지 않습니다. 판례는 임차인이 대항요건이 없더라도 동의얻은 전대를 했다면 괜찮습니다. 즉, 계약당시 임대인의 동의를 얻고 전대를 했다면, 자녀가 점유 및 전입신고 함으로써 부모님의 대항력이 생긴다는 것입니다. 굳이 부모님의 점유, 전입신고가 선행돼야 하는 것은 아닙니다.