1차 경매에서 우선변제권 행사
대항력과 우선변제권이 있는 임차인을 전제합니다. 1차 경매가 시작됩니다. 임차인은 계약기간이 남았지만 그냥 배당받고 나가길 원합니다. 법원에 배당요구 신고를 합니다. 전액 배당되면 받고 나가겠다는 뜻입니다.
배당결과, 전액배당 불가
보증금은 3억입니다. 1순위가 확보되어 있었습니다. 그런데 낙찰가가 2억 5천만원에 불과해 임차인은 전액 배당을 못 받습니다. 5,000만원을 못 받은 것입니다.
2차 경매시작, 우선변제권 재활용 (?)
그런데 해당 물건에 또다시 경매가 시작됩니다. 2차 경매입니다. 임차인은 이미 1번 배당요구를 했기 ?문에 우선변제권을 상실했습니다. 판례에 의하면 1차 경매에서 우선변제권을 행사했다면, 경락으로 인해서 상실됩니다.
대항력으로 버티는 임차인
이때 임차인은 어떻게 할까요? 임차인은 우선변제권 외에 대항력이 있습니다. 그래서 전액을 받을 때까지 낙찰자를 상대로 명도를 거절할 사유가 됩니다. 낙찰자는 잔액 5,000만원을 안 주면 명도를 시킬 수 없다는 것을 알고 들어왔을 것입니다. 그것을 감안하더라도 이익이라 판단해 응찰한 것입니다. 또는 경매 초심자로서 아무 것도 모르고 들어왔을 수도 있습니다.
정리하면 임차인이 1차 경매에서 배당요구로서 우선변제권을 행사했다면, 2차 경매에서는 더 이상 우선변제를 받을 수는 없습니다. 낙찰자가 보증금 잔액을 줄 때까지 임대차의 존속을 주장하면서 버티고 살 수 있을 뿐입니다. (언제 이사갈 수 있을지는 낙찰자의 행동에 달려 있습니다)
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