재건축으로 계약 해제 시 권리금 회수에 대한 대법원 판결 

1. 상가건물임대차보호법 제10조의 4에는 권리금 회수 기회 보호 등이라는 제목 하에 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다는 의무 규정을 임대인에게 두고 있고, 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 확인하고 있는데, 오늘은 이에 대한 대법원의 판결을 소개하고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 원고는 2018. 4. 30. 피고와 서울 강서구 지상 건물에 관하여 임대차보증금 22,000,000원, 월 차임 2,600,000원, 임차 기간 2018. 7. 1.부터 2019. 6. 30. 까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2021. 6. 30. 위 임대차계약의 임차 기간을 2021. 7. 1.부터 2022. 6. 30. 까지로 연장하는 내용의 새로운 임대차계약을 체결하였으며, 2022. 7. 1. 이 사건 임대차계약에 관한 묵시적 갱신이 이루어졌는데, 위 점포에서 음식점을 운영하던 중 2022. 8. 26. 소외인과 이 사건 점포의 시설 및 권리 일체를 권리금 70,000,000원에 양도하는 내용의 계약을 체결하였고, 2022. 8. 말경 피고에게 새로운 임차인과의 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고는 원고에게 이 사건 건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차 기간에 한하여 새로운 임대차계약 체결이 가능하다고 고지하여 이로 인하여 이 사건 권리금 계약은 해제되었던 바, ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하는지가 문제 되었습니다.

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3. 이에 대하여 원심법원에서는 피고가 정당한 사유 없이 원고의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시함으로써 원고가 신규 임차인이 되려는 소외인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해하였다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는데, 이에 대하여 임대인인 피고가 상고를 제기하였습니다.

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4. 이에 대하여 대법원은 2024. 7. 31. 선고했던 2024다 232530 판결을 통하여, 원심 판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송하였는데, 구체적으로 살펴보면 이 사건 건물은 1985년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 약 39년이 지났고, 재건축을 위하여 이 사건 건물의 상당 부분을 공실로 두고 있으며, 또한 현재 임대차 관계를 유지하고 있는 임차인들과의 계약에서 특약사항으로 “재건축이 예정되어 있으므로 2025. 8. 31. 이후에는 더 이상 임대차를 하지 않는다.”라는 내용을 두고 있는 등 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거․재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려우며, 이 사건 고지의 내용은 위와 같은 구체적인 철거․재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵고, 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없는 바, 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획․단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 신규 임차인에게 짧은 임대 가능 기간만 확정적으로 제시․고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다는 점에서 타당한 판결이라 할 것인데, 이는 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지라 할 것입니다.