부산부동산전문변호사 보증금반환에 관한 모든 것 



안녕하세요. 부산북구덕천화명부동산전문변호사 법무법인 로율의 대표변호사 이동언입니다.

임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란한 상황에 처한 분들이 정말 많습니다. 이런 경우 어떤 방법으로 보증금을 돌려받아야할지 막막함에 빠지곤 하는데요.

오늘은 이러한 보증금반환에 대해 어떻게 대처하면 좋을지 관련한 법적 대응 방법을 알려드리려고 합니다.





01. 내용증명 발송

내용증명이란 보내는 사람이 받는 사람에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지에 대한 사실을 우체국이 증명해주는 제도입니다.

따라서 내용증명 자체가 크게 법적인 효력은 없으나 추후 소송이 진행될 시 유리한 자료로 쓰일 수 있습니다.

02. 임차권등기명령 신청

임차권등기명령이란 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 된 후에도 대항력이나 우선변제권을 유지하게 해주는 제도입니다.

대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고가 되어있어야만 유지됩니다. 다만 보증금을 돌려받지 못했다는 이유로 계속 이사를 가지 못하게 되면 월세 등 비용이 계속해서 발생하는 일이 생깁니다.

그럴 경우 임차권등기명령이라는 제도를 활용하면 법원에서 임차권을 등기해주기 때문에 이사를 한 후에도 대항력과 우선변제권이 유지되는 것입니다.

임차권등기명령은 등기된 임차주택을 상대로 임대차 계약이 종료되고 보증금을 조금이라도 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. 이는 임차권등기명령신청서를 작성하여 관할 법원에 접수하시면 됩니다.

03. 지급명령 신청

지급명령이란 금전 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 채권자의 일방적인 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말합니다.





+ 장점

• 시간이 절약된다.

지급명령의 효력은 소송판결문과 동일하고 별도의 변론절차가 없기 때문에 신청 후 대략 1개월 남짓이면 지급명령을 받을 수 있습니다.

• 비용이 저렴하다.

지급명령은 보증금반환소송과 같은 소송절차를 거치는 것보다 법원비용이 훨씬 저렴합니다. 통상 소송에서 드는 인지대의 1/10 정도의 금액으로 절차를 밟을 수 있기 때문에 소송이 부담스러운 경우 많이 이용하는 제도입니다.

+ 단점

• 채무자의 이의신청이 가능하다.

세입의 지급명령신청이 통과가 되면 임대인에게 지급명령이 송달됩니다. 이때 임대인이 2주 내에 이의신청을 하게 된다면 지급명령은 효력을 잃습니다.

그렇게 되는 경우 보증금반환소송이라는 일반소송절차를 밟아야만 합니다.

• 공시송달이 불가능하다.

공시송달이란 상대방의 주소 또는 근무장소를 알 수 없는 등의 이유로 상대방이 서류를 수령하지 않는 경우 법원서무관 등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원 게시판에 게시하는 방법입니다. 게시한 날로부터 2주가 지나면 송달한 것과 동일한 효력이 생깁니다.

만약 임대인이 서류를 수령하지 않아 지급명령을 신청한 임대인에게 주소를 보정하라는 명령이 내려오면, 세입자가 주소를 보정하면 보정한 주소로 지급명령 정본이 다시 송달되고 보정기한 내에 세입자가 주소를 보정하지 않은 채 보정기한이 지난 경우에는 지급명령 신청이 각하됩니다.

따라서 임대인의 정확한 집주소를 모르거나, 주소지에 살면서도 문을 잠그고 지급명령 결정문의 수령을 피하여 서류를 수령하지 않게 되면 지급명령 결정문은 효력을 잃게 됩니다.

만약 이럴 경우 본 소송으로 진행하여야 합니다.

지급명령이 임대인의 이의신청 없이 확정되었다면, 이 명령은 소송 판결문과 동일한 효력을 가지게 되고, 이후에 강제집행 등 다음 절차를 밟을 수 있게됩니다.

04. 보증금반환소송

지급명령에서 소송으로 번질 우려가 있다면, 처음부터 소송을 제기하는 것도 좋은 방법입니다.

세입자가 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소하게 된다면 이에 따른 확정 판결로 집행권원을 얻게됩니다. 여기서 집행권원이란 쉽게 말해 집행력이 부여된 공정증서라고 볼 수 있습니다.

본 소송으로 가게 되면 승소를 위해 그에 따른 입증자료를 충분히 확보해야하고, 사전에 진행해야할 법적 장치들이 많이 때문에 이 경우 전문변호사와 상의하여 진행하시는 것이 바람직합니다.

05. 부동산 가압류 신청

부동산 가압류는 세입자가 돌려받아야할 채권의 보전을 목적으로 임대인의 부동산을 동결시켜 함부로 처분하지 못하도록 부동산을 압류하는 절차를 말합니다.

추후 강제집행이 불가능해지거나 곤란해지는 상황을 막기 위해 보증금반환청구소송을 진행하기 전에 미리 임대인의 부동산을 압류하여 확보해두는 것이 좋습니다.

06. 강제집행

지급명령이 확정되거나 보증금반환청구소송에서 승소하게 된다고 하여 바로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다. 승소판결은 돈을 받을 권리를 법적으로 확인받는 것일 뿐이기 때문입니다.

때문에 보증금반환소송을 하여 승소한다 하더라도 집주인이 변제할 능력이 없다고 버티면 강제집행의 절차로 넘어가는 것이 좋습니다.

강제집행 방법으로는 부동산을 강제경매하거나 은행통장과 같은 채권압류, 그리고 자동차나 집안 살림같은 동산을 압류하는 세가지 방법이 있습니다.

이 중에서도 부동산을 경매에 넘겨 강제집행을 우선적으로 진행하는 것을 추천드립니다.





세입자가 임차한 집에 훼손이 발생했다는 이유로 보증금을 돌려주지 않거나 일부만 돌려주겠다고 하는 등 원상회복 비용을 두고도 분쟁이 일어나기도 합니다. 임대차 계약에서 원상회복 비용을 청구하는 것은 임대인의 권리 중 하나입니다.

다만 이것은 집을 빌린 처음 당시의 모습 그대로 복구하라는 뜻은 아닙니다.

판례에 의하면 통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상에 관해서는 세입자의 책임을 인정하지 않습니다. 따라서 압정이나 핀 등 작은 구멍자국, 누수 등으로 인해 생긴 벽지의 오염 등 통상적인 방법으로 집을 사용하였다면 그대로 반환해도 무방합니다.

반대로 세입자가 원상회복을 해야하는 것들은 흡연에 의한 변색, 이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손 등 임차인의 고의나 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손, 훼손, 멸실 등의 경우입니다.



임대한 공간에 대한 분쟁은 우리가 일상생활을 살면서 많이 겪을 수 있는 분쟁 중 하나입니다. 이때 보증금에 관한 문제로 임대인과 트러블이 생기셨다면 어떤 방법을 취해야 가장 빠르고 확실하게 분쟁을 해결할 수 있을지 전문변호사와 먼저 상담해보시는 것이 가장 좋은 선택입니다.