최근 공인중개사 자격취소와 관련해서 쟁점을 정리할 기회가 있었습니다. 이에 공인중개사법 특히 중개행위와 중개보조행위에 대해 정리를 합니다. 또한 중개사분들이 형사고발이 되었을 때 벌금만 받고 끝나는 것이 아니라 반드시 행정처분(등록취소, 자격취소)가 뒤따르는 점을 알려드립니다.
공인중개사법에 따르면 중개보조원의 경우 ‘중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무’만이 가능하고, 중개업무는 ‘중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것’을 의미합니다. (공인중개사법 제2조 제1호, 제6호)
공인중개사법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
5. “소속공인중개사”라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
그리고 공인중개사가 중개보조원에게 중개업무를 시킨 경우에는 공인중개사법 제7조 제1항, 제19조 제1항에 해당하고 형사처벌의 대상이 됩니다.
제7조(자격증 대여 등의 금지) ①공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니된다.
②누구든지 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수하거나 대여받아 이를 사용하여서는 아니된다.
③ 누구든지 제1항 및 제2항에서 금지한 행위를 알선하여서는 아니 된다. <신설 2023. 6. 1.>
제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지) ①개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28.>
②누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니된다.
③ 누구든지 제1항 및 제2항에서 금지한 행위를 알선하여서는 아니 된다.
제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2013. 6. 4., 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9., 2023. 4. 18., 2023. 6. 1.>
1. 제7조제1항 또는 제2항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도ㆍ대여한 자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수ㆍ대여받은 자
1의2. 제7조제3항을 위반하여 같은 조 제1항 및 제2항에서 금지한 행위를 알선한 자
2. 제8조의 규정을 위반하여 공인중개사가 아닌 자로서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자
3. 제12조의 규정을 위반하여 이중으로 중개사무소의 개설등록을 하거나 둘 이상의 중개사무소에 소속된 자
4. 제13조제1항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 자
5. 제13조제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 자
5의2. 제15조제3항을 위반하여 중개보조원을 고용한 자
6. 제18조제2항의 규정을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자
6의2. 제18조의2제3항을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 자
7. 제19조제1항 또는 제2항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도ㆍ대여한 자 또는 다른 사람의 성명ㆍ상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수ㆍ대여받은 자
7의2. 제19조제3항을 위반하여 같은 조 제1항 및 제2항에서 금지한 행위를 알선한 자
8. 제24조제4항의 규정을 위반하여 정보를 공개한 자
9. 제29조제2항의 규정을 위반하여 업무상 비밀을 누설한 자
10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자
②제29조제2항의 규정에 위반한 자는 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 아니한다.
그리고 중개보조원에게 중개행위를 시킨 경우 자격취소(제7조 제1항 위반)와 등록취소(제19조 제1항)가 모두 규정되어 있습니다. 등록의 취소는 중개사무소의 개설등록을 취소하는 것을 말하고, 자격취소는 자격증 자체를 취소시켜버리는 것입니다. 중개보조원에게 중개행위를 시킨 경우는 위 공인중개사법 제7조 제1항 및 제19조 제1항에 모두 해당하는 것으로 보입니다. 따라서 형사처벌 및 개설등록취소와 자격취소가 모두 이루어지게 됩니다.
현실과 괴리감이 있는 경우가 있습니다. 중개사분들이 중개보조행위에 대해 너무 쉽게 생각을 하고 있는 것 같다는 생각도 듭니다. 우선 법률상 명확한 "중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무"에 대해 중개 대상 부동산의 현장에 가서 안내를 하는 행위 및 사무실 내에서 출력물을 뽑아서 전달하는 등의 행위는 중개보조원의 행위가 될 수가 있습니다. 그러나 어떠한 경우에도 중개행위를 해서는 안됩니다. "매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것"을 중개행위로 규정하고 있는 이상 매매 금액(또는 월세, 전세 등의 금액 포함)을 조율한다거나 계약서 내용을 작성 또는 조율하는 등의 행위는 형사처벌 및 행정처분의 대상이 될 수가 있습니다.
그런데 다수의 중개사분들이 중개보조원을 고용하고, 건바이건 수수료를 지급하는 식으로 급여를 지급하는 경우가 있습니다. 중개사가 계약내용에 대해 조율을 하거나 하지 않고 단순히 중개보조원에게 지시를 하였다는 사정만으로 중개보조원의 중개행위가 허용되지 않습니다. 물론 현실과 다른 법체계가 완벽하다고 보기는 어렵지만 일단 법이 이렇게 된 이상 지켜져야 합니다.
벌금으로 나온다고 해서 안심해서도 안됩니다. 형사사건에서 확정된 범죄사실은 행정청이나 이후 행정소송에서 유력한 증거가 되기에 중개보조원에게 중개행위를 시켰다는 형사사건은 나중에 행정처분으로 이어지게 됩니다. 반드시 형사사건에서 유죄인지, 무죄인지 중개보조행위인지 중개행위인지에 대해 적극적으로 소명하고 다투어야 합니다.
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