상가임차인이 점포를 정리할때 신규 임차인으로부터 '권리금'을 지급받는 것은 점포정리에 있어 매우 중요한 문제입니다. 자신이 그동안 형성해둔 유·무형의 가치를 금전적으로 보상받는 것인데다 초기에 자신이 임차를 시작했을때 이전 임차인에게 지불했던 권리금을 회수하는 의미에서도 중요합니다. 그런데 상가임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 사례가 많아, 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에서는 아래와 같이 권리금 회수기회를 보장하는 조항을 두어 임차인들의 권리를 보호하고 있습니다.
다만 이는 무조건적인 권리보호는 아니며, 권리금 회수기회 보호를 받으려면 계약 종료일 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 기존 임차인의 신규세입자 주선이 선행되어야 합니다. 하지만 기존 임차인이 이러한 규정에 근거하여 신규세입자를 임대인에게 주선했음에도 임대인이 권리금 회수기회를 방해하여 권리금 계약이 결렬되었다면, 특정한 사정이 있지 않은 이상 대부분의 경우 손해배상청구를 통해 임대인으로부터 피해금원을 돌려받을 수 있으며, 이에 대한 사례를 공유해 드린 바 있습니다.
그런데 임대인이 재건축을 진행하거나 임대인 자신이나 가족이 해당 공간을 직접 사용하겠다고 하는 등의 이유로 더이상 신규임차인을 받지 않겠다고 통보하는 경우가 있습니다. 어찌보면 임대인의 권리로 보일 수 있기 때문에 임차인으로서는 혼란스러울 수 있는데, 법원에서는 특별한 사정이 있지 않은 이상 대부분의 경우 이러한 사정도 정당한 사유로 보지 않기 때문에 세입자는 임대인의 권리금회수방해를 주장하여 손해에 대한 책임을 물을 수 있습니다.
예를 들어서 아래의 판례를 살펴보겠습니다.
이 사건 원고는 근린생활시설 지하층을 피고로부터 임차했고, 이전에 이 사건 상가에서 주점 영업을 했던 자에게 권리금 4,500만 원을 지급하고 시설을 양수했습니다. 이후 원고는 이 사건 상가에서 주점 영업허가를 받고 영업을 하던 중 신규임차인과의 사이에서 권리금을 4,500만 원으로 정하여 시설을 양도하기로 하는 상가권리양도양수계약을 체결하였습니다.
그런데 원고가 임대인인 피고에게 신규임차인과의 상가권리양도양수계약 체결을 고지하자, 피고는 자신의 아들이 이 사건 상가를 사용해야 한다면서 새로운 임대차계약 체결을 거절하였습니다.
이에 원고는, 피고가 정당한 사유 없이 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절함으로써 자신의 권리금 회수 기회를 침해하였으므로 권리금 상당의 손해배상의무가 있다고 주장하며 소를 제기하였습니다.
양측의 주장을 검토한 인천지방법원 부천지원은 임차인의 손을 들어주었습니다. 법원은 이 사건에서 피고가 자신의 아들이 이 사건 상가를 사용하려 한다는 이유로 신규임차인과의 임대차계약을 체결하지 않겠다며 거절 의사를 밝힌 것은 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 한 것이라고 판단했습니다.
이에 인천지방법원은 위에서 언급드린 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호와 제3항에 따라서 임대인이 기존 임차인인 원고의 권리금 회수 기회를 방해한 것이라고 판단하여, 피고가 원고에게 손해배상(권리금 감정가)으로 3900만 원 및 그에 대한 지연손해금을 지급해야한다는 원고 승소판결을 선고하여 원고는 최종적으로 자신의 손해를 대부분 회복할 수 있게 되었습니다.
이와 같이 법원은 임대인이 단지 자기 자신 혹은 자녀의 직접사용으로 인해 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우 정당한 사유가 없다고 판단해 임대인의 손해배상책임을 인정하고 있습니다. 다만 임대인이 직접 사용의 대가로 임차인에게 권리금에 해당하는 합의금을 주었거나 임차인이 임대기간 동안 월세를 미납하는 등의 귀책사유가 있었을 경우, 혹은 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대인의 특별한 사정에 대해 고지를 받았거나 하는 등의 사유가 있다면 권리금 회수를 주장하기 힘들수도 있으므로, 권리금과 관련하여 어려움을 겪고 계시다면 반드시 변호사를 통한 정확한 법률진단을 받아보실 것을 권해드립니다. 특히 소송을 제기하시게 될 경우 법원을 설득할 수 있을만한 구체적인 사실관계 및 이를 뒷받침 할만한 증거가 확보되어야 하므로 유사사례에 경험과 노하우가 풍부한 변호사의 조력을 통해 전략적으로 대응하시길 바랍니다.
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