[분양계약해제] 입주지연에 따른 분양계약해제 및 유용한 정보 

최근 수익형 부동산의 분양경기가 좋지 않아 많은 수분양자들께서 법무법인 차원의 최동욱 변호사와 법률 상담을 진행하고 소송 등의 법적 대응을 의뢰하시고 있습니다. 수익형 부동산에는 입주지연, 허위·과장 광고, 이중분양 등의 다양한 문제점들이 있는데, 오늘은 그 중에서 입주지연과 관련하여 그동안 상담에서 문의를 많이 받았던 사항들을 위주로 하여 알아두시면 좋을 사항들을 말씀드리고자 합니다. 오늘 말씀드릴 사항은 부동산 분양계약 체결을 앞두고 계신 분들에게도 유용한 정보가 될 수 있으므로 최대한 숙지하신 후 신중하게 분양계약을 체결하시길 권장드립니다.

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1. 입주지연 3개월 초과 시 약정해제권 행사 가능

우리나라의 대부분의 분양계약서는 정부가 제시한 표준 분양계약서에 따라 3개월 입주 지연 시 수분양자가 계약을 해제할 수 있도록 명시​되어 있고, 시행사에서 수분양자에게 총 분양대금의 10%를 위약금으로 지급하도록 되어 있습니다. 따라서 만일 가지고 계신 분양계약서에 입주예정일이 명시되어 있고, 시행사에서 이를 이행하지 못하고 3개월을 초과했을 경우 수분양자에게 약정해제권이 발생하여 분양계약을 해제할 수 있습니다.

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입주예정일은 통상적으로 연도와 달로 기재되는데, 이는 해당 달의 말일로 해석하는 것이 일반적입니다. 즉, '2024. 7'로 기재되어 있다면 2024년 7월 31일까지 입주가 진행되어야 한다는 의미이며, 만일 진행되지 않았다면 2024년 8월 1일부터 수분양자에게 약정해제권이 발생하여 계약을 해제할 수 있습니다.

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대부분의 부동산 계약은 단순변심으로 계약을 해제하기가 사실상 거의 불가능하고 원금 회수가 안되는데다 위약금까지 물어야 할 수도 있기 때문에, 입주지연으로 인해 발생하는 수분양자의 약정해제권은 원금을 회수하면서도 적법하게 계약을 해제할 수 있는 매우 강력한 권리입니다. 이에 분양 계약 전 입주예정일이 명시되어 있는지를 확인하는 것이 매우 중요하며, 입주지연이 예정되어 있는 경우 예정일이 초과된 이후 신속하게 계약해제를 통보하는 것이 중요합니다. 이때 해제를 통보하지 않으면 계약이 그대로 유지되는 것이기 때문에 반드시 해제의사를 전해야 하며, 대부분의 시행사에서는 수분양자의 계약해제를 거절하기 때문에 반드시 계약해제를 통보한 것에 대한 입증자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

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또한 만일 입주예정일이 초과된 후 계약해제를 통보했음에도 시행사가 거부할 경우 민사소송을 통해 계약해제 및 납입금 반환을 주장할 수 있으며, 다수의 판례에서는 아래와 같이 '입주지연이 3개월 이상 지연되었을 경우 수분양자는 분양계약 해제를 적법하게 해제할 수 있으며 시행사는 수분양자들에게 지급받은 계약금 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다'고 판시하고 있으므로, 자신이 입주지연에 따른 소송 제기가 가능한지에 대해 변호사와 법률검토를 신속히 받아보실 것을 권장드립니다. 또한 계약을 유지하고자 하더라도 지체상금을 청구할 수 있으므로 자신이 행사할 수 있는 권리가 어떤 것이 있는지를 알아보시기 위해 법률전문가와 상의해 보시길 권장드립니다.

2. 입주지연 동의서에 서명했을 경우

입주지연 동의서는 말 그대로 시행사의 준공지연을 동의한다는 내용을 담은 문서입니다. 대부분의 시행사들은 입주가 지연될 것으로 판단될 경우 수분양자들에게 상품권이나 기타 다른 혜택을 주면서 동의서 서명을 요구합니다. 이때 부동산에 대해 잘 모르시는 분들은 해당 동의서에 서명을 하실 수 있는데, 만일 입주지연 동의서에 서명을 했을 경우에는 계약서에 명시된 입주예정일이 변경되는 것이기 때문에 계약해제가 불가능합니다​. 따라서 시행사에서 요구하는 동의서에 섣불리 서명하지 마시고 서명 전 동의서의 내용을 반드시 꼼꼼하게 확인해 보시길 권장드립니다. 또한 만일 입주지연서에 서명을 했는데, 서명했던 입주지연 동의서에 기재된 변경 입주예정일로부터 새롭게 3개월(혹은 6개월)이 또 경과된다면, 수분양자에게 입주지연에 따른 약정해제권이 다시 발생하기 때문에 이를 잘 숙지하고 계셨다가 권리를 행사하시길 바랍니다.

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3. 시공사의 부도로 입주가 지연된 경우

최근에는 고금리와 공사자재 비용 급등, 인력 수급난 등으로 인한 공사 지연으로 입주가 지연되는 경우가 많습니다. 그런데 드물게는 이러한 공사 지연으로 인한 입주 지연이 아닌 시공사의 부도로 인해 발생한 입주지연이 발생할 수 있습니다. 이때 계약서에 '시공사의 부도가 날 경우 신탁사가 대체 시공사를 구하여 준공의무를 이행하겠다'는 내용의 '책임준공특약'이 기재되어 있지 않다면 시공사가 부도가 나서 입주가 지연되었더라도 동일하게 약정해제권이 발생하여 계약해제를 할 수 있습니다. 시공사의 부도나 파업 등은 전쟁이나 천재지변과 같은 객관적으로 보았을때 공사를 지연시킬만한 타당한 사정으로 구분되지 않습니다. 계약서에 기재된 기간은 시공사의 부도나 파업 등의 사정들도 모두 감안하여 예비적인 기간으로 정한 것이기 때문에 법원에서는 수분양자의 약정해제권을 인정하는 경향을 보이고 있습니다.

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그런데 계약서에 '시공사의 부도가 날 경우 신탁사가 대체 시공사를 구하여 준공의무를 이행하겠다'는 내용의 '책임준공특약'이 기재되어 있을 경우에는, 신탁사가 시공사의 부도에 대한 책임을 부담하는 대신 수분양자들도 일정 부분 손해를 감수하여 입주지연을 동의해야 한다는 의미이기 때문에 이 경우에는 계약을 해제할 수 없으며, 변경된 입주예정일로부터 다시 3개월(혹은 6개월)이 경과하면 계약해제가 가능합니다.

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4. 행정절차상 문제, 공사업체의 파업, 주변 주민민원 등으로 입주가 지연된 경우

시행사에서 행정절차상의 문제, 공사업체의 파업, 주변 주민민원 등의 예상치 못한 문제로 인해 발생한 입주지연은 자신들의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유라고 주장하는 경우가 있습니다. 하지만 법원에서는 대부분 이러한 경우들은 천재지변과 같은 불가항력적인 사유로 보지 않고 시행사가 이러한 사정들도 모두 감안하여 예비적인 기간으로 입주예정일을 정해야 하는 것이기 때문에 수분양자가 약정해제권을 행사할 수 있다라고 판시하는 경향을 보이고 있으므로, 유사상황에 놓여 있으시다면 법률검토를 받아보실 것을 권장드립니다.

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5. 분양계약서에 입주예정일 약정이 없는 경우

앞서 언급드린 바와 같이 정부가 제시한 표준 분양계약서를 토대로 작성된 대부분의 계약서에는 입주예정일이 기재되어 있습니다. 하지만 간혹 입주예정일이 기재되어 있지 않은 계약서가 있을 수 있는데 이러한 경우에는 두가지의 대응책을 시도해 볼 수 있습니다. 첫번째로는 민법 제544조에 따라 법정해제권을 행사하는 경우입니다. 이때 수분양자는 시행사에 잔금 및 중도금에 대한 이행의 제공을 하고 상당한 기간을 정하여 이행의 최고를 하여야 하는데, 만일 수분양자가 이행최고를 했는데도 상당 기간 내에 공사가 완료되지 않으면 수분양자는 분양계약 해제를 통보할 수 있습니다. 즉, 잔금까지 모두 지급할 준비를 한 후 시행사에 '계약을 이행할 것'을 요청하고, 만일 시행사가 이를 지키지 못할 경우 계약을 해제하는 것입니다.

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두번째로는 여러가지 제반사항들을 참작하여 입주예정일을 판단한 다음 입주지연에 따른 분양계약해제를 주장하는 것입니다. 계약서 내에 입주예정일이 명시되어 있지 않다고 해서 수분양자들이 5년, 10년을 기다릴 수는 없기 때문에, 법원에서는 사실관계를 종합적으로 따져 '일정 기간'을 넘기면 입주지연에 대한 귀책이 시행사에 있다고 판단하여 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 판시합니다. 이때 법원이 수분양자의 손을 들어주기 위해서는 객관적인 입증자료가 필요하므로, 준공일에 관한 사항을 다른 서면으로 적어달라고 추가로 요구하거나, 담당자가 구두로 설명하는 입주예정일을 녹취하여 놓는 것이 중요하며, 별도의 '입주안내문' 통지서 등에 입주예정일이 공지되면 해당 통지서를 버리지 않고 잘 모아두어야 합니다.

6. 입주지연이 되었더라도 사용승인 이전에 계약해제를 통보해야 효력

입주가 지연되어 약속한 3개월(혹은 6개월)을 초과하였더라도 행정청으로부터 사용승인을 받게되면 그때부터는 시행사가 자신의 의무를 모두 이행한 것이 됩니다. 따라서 사용승인 이후에는 수분양자가 더이상 계약해제를 통보할 수 없게 되므로, 계약을 해제하고자 하신다면 시간을 지체하지 마시고 입주예정일을 초과하였을때 신속하게 해제의사를 밝히실 것을 권장드립니다. 계약해제를 통보했다가 다시 계약을 유지하는 것은 대부분의 경우 실현 가능성이 높으나 사용승인 이후에 계약해제를 통보하는 것은 불가능합니다. 따라서 고민이 되신다면 일단 해제의사를 밝혀 놓으신 후 추후 다시 결정하시는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

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7. 방문판매법이 적용되는 경우엔 단순변심으로도 계약체결일 14일 내에 청약철회 가능

앞서 언급드린바와 같이 부동산 계약은 단순변심으로 계약을 취소하기가 매우 어렵지만 예외적으로 단순변심에 의한 철회가 가능한 경우가 있습니다. 이는 입주지연으로 인한 약정해제권과 더불어 수분양자에게 강력한 권리 보호를 부여해 주는 규정으로, 방문판매법을 근거로 분양계약을 해제하는 방법입니다. 길거리에서 판촉물을 나눠주며 모델하우스로 유인한 후 계약을 체결하였거나 전화 혹은 문자로 분양설명을 한 후 오프라인에서 만나 계약을 체결한 경우에는 '방문판매 등에 관한 법률'이 적용되어 계약을 체결한 날 혹은 청약철회 등을 할 수 있음을 안 날로부터 14일 이내에 분양계약 해제가 가능합니다​. 그런데 대부분의 경우 14일 이내에 계약 해제 의사를 밝혔음에도 시행사에서 이를 거부하는 경우가 많아 결국 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 시행사에서 자신들의 계약이 방문판매법에 적용되지 않는다고 주장하거나 14일에 대한 해석을 자신들에게 유리하게 하여 계약해제를 인정하지 않는 등의 이유에서 입니다. 따라서 계약 철회 내용증명 발송으로 원만히 해결되지 않는다면, 유사 사례에 경험과 노하우가 많은 변호사와 함께 체계적으로 법률대응을 진행하시길 권유드립니다.

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8. 시행사가 납입금을 반환할 자력이 없거나 자력이 있음에도 반환을 끝까지 미루는 경우

미분양으로 인해 시행사가 납입금을 반환할 수 있는 상황이 안되거나 부도 직전인 경우, 혹은 소송에서 패소를 했는데도 끝까지 반환을 미루는 경우가 생각보다 매우 많습니다. 이에 대부분 이러한 상황에서는 시행사가 자금을 신탁해놓은 신탁사에 채권압류 및 추심명령 등의 강제집행을 진행하여 납입금을 회수할 수 있도록 조치를 취해야 합니다. 또한 필요 시 신탁사를 상대로 한 소송을 진행하여 판결금을 회수하는 방법을 고려해볼 수도 있습니다. 이렇게 회수를 위하여 다양한 방법으로 압박을 가할 경우 시행사에서 먼저 연락을 하여 돈을 반환할 수도 있으므로 반드시 강제집행을 비롯한 회수작업에 경험과 노하우가 풍부한 변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다.

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9. 아파트 분양계약을 체결했는데 시행사가 지역주택조합일 경우

부동산에 대해 잘 모르는 분들께서 내집 마련을 위해 분양계약을 체결하였는데 알고보니 일반적인 아파트 분양계약이 아닌 지역주택조합의 조합원 가입 계약을 체결한 경우가 있습니다. 지역주택조합은 아파트를 짓고자 하는 조합원들이 모여 분담금을 모은 후 해당 자금으로 토지부터 매입을 한 후 아파트를 건립하는 것으로, 토지가 확보되어 있는 상황에서 아파트를 건립하는 일반 분양에 비해 입주전에 소요되는 기간이 훨씬 더 길어 많은 문제점을 갖고 있습니다. 토지매입 확보율을 과장하여 조합 가입계약을 체결하거나, 조합 임원 혹은 업무대행사가 분담금을 횡령하는 문제 등 지역주택조합 폐지론이 생길 정도의 많은 문제점을 가지고 있기 때문에, 만일 자신이 계약을 체결한 부동산이 지역주택조합 아파트일 경우에는 납입금을 반환 받으면서 조합을 탈퇴할 수 있는 방법이 있는지 변호사와 신속하게 상담해 보는 것이 좋습니다. 만일 계약을 체결할 당시 '사업의 일정 부분 미 충족 시 납입금 전액 환불' 혹은 '확정 분담금'을 약정하는 '안심보장증서'를 받았다면 이는 대부분 적접한 절차대로 작성·교부된 증서가 아니어서 이를 토대로 민사소송을 통해 계약 취소 및 납입금 전액 반환을 판결받을 수 있으므로, 지주택으로 인해 어려움을 겪고 계시다면 법률검토를 진행해 보시길 바랍니다.

• 계약취소 통보 전 반드시 변호사의 자문을 받아보시기 바랍니다

앞서 언급드린 바와 같이 입주지연에 따른 약정해제권 행사는 수분양자에게 있어서 매우 유리하고 강력한 권리입니다. 그러나 시행사에서 대부분 협조적으로 계약취소를 응해주지 않는데다 시행사의 상황이나 계약서의 조건에 따라 수분양자가 행사할 수 있는 권리가 달라질 수 있으므로, 입주지연에 따른 계약해제를 원하신다면 반드시 유사사례에 경험과 노하우가 많은 변호사로부터 법률 진단을 받으신 후 대응책을 신속하게 모색해 보시길 권장드립니다.

법무법인 차원의 최동욱 변호사는 다년간의 압도적인 실무경험과 노하우를 바탕으로 전국의 오피스텔 분양, 지식산업센터 분양, 생활형숙박시설(생숙) 분양, 수익형 호텔 분양, 지역주택조합 등의 사건에서 의뢰인의 승소를 위한 최선의 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 최동욱 변호사는 특히 국내 대형로펌(법무법인 세종)에서 경험한 다양한 부동산 관련 분쟁 사례를 토대로 부동산에 관한 보전처분, 본안소송 및 강제집행에 이르는 전 단계에서 의뢰인을 위한 최선의 통합 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다.

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계약하신 부동산의 입주지연으로 인해 어려움을 겪고 계시다면 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.