섹션오피스 입주지연,허위광고에 따른 분양계약취소 및 납입금 반환 

섹션오피스는 업무용 빌딩을 다양한 규모로 분할하여 분양하는 방식으로 오피스텔, 지식산업센터와 같은 수익형 부동산의 일종입니다. 업무용이기 때문에 오피스텔이나 지식산업센터 내 라이브오피스처럼 호실 내에 화장실이나 주방 등의 시설이 없어서 공간의 효율성이 높고 관리 비용도 적게 든다는 장점이 있어, 효율적인 업무용 공간을 필요로 하는 중소기업·스타트업들에 임대를 하고자 하는 분들에게 선호 받는 재테크 상품 중 하나입니다. 또한 업무용 공간이지만 지식산업센터와 달리 업종 제한이 있지 않아 임대수요를 좀 더 폭넓게 가질 수 있는 데다 규제의 장벽도 낮다는 장점이 있기도 합니다. 그런데 전국적으로 공급과잉과 금리인상 등으로 수익률이 떨어져 투자자들이 줄어들자 미분양을 걱정하는 분양상담사들의 허위광고가 난무해지고, 입주지연 혹은 사업좌초로 인해 수분양자들에 금전적인 손해를 끼치는 경우가 많아져 저희 법무법인 차원의 최동욱 변호사에게 법률상담을 문의주시는 경우가 많습니다. 이에 오늘은 섹션오피스 입주지연 및 허위광고에 따른 법률 대응방법에 대해 알려드리고자 합니다.

신의성실의 원칙에 비춰봤을 때 비난받을 정도의 허위 광고가 명백하다면 분양계약 취소 가능

앞서 언급드렸다시피 최근 수익형 부동산의 공실률이 많아지자 시행사와 분양대행사들이 자극적인 홍보문구를 사용하여 분양계약을 유도하고 있습니다. 그런데 광고가 다소 과장되어 있는 것은 현실적으로 일어날 수 있는 일이기에 투자를 결심한 수분양자가 직접 확인하고 그 결과에 대한 책임까지 져야 한다는 것이 법원의 입장이기 때문에 분양계약 취소판결을 이끌어 내려면 신의성실의 원칙에 비춰봤을 때 비난받을 정도의 허위 광고가 명백해야 합니다. 예를들어 '투자금 대비 10% 수익률 보장' 등과 같은 수익률이나 시세차익을 구체적인 숫자와 함께 과도하게 부풀리며 보장하는 경우나, 임대 보장을 하면서 임대보장증서와 같은 문서를 교부할 경우, 조망권 보장 후 실물이 다를 경우 등 입니다. 따라서 자신이 이러한 경우에 해당한다고 판단되시면 가지고 계신 자료들을 모두 지참하셔서 변호사를 통해 정확한 법률진단을 받아보신 후 대응책을 수립하시길 바랍니다.

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그리고 만일 분양계약 취소판결을 받을 정도는 아니지만 수분양자들을 속이거나 공정한 거래질서를 해할 우려가 있는 허위광고로 판단되면 표시·광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법)에 의거하여 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있는데, 자신이 현재 손해배상만 청구할 수 있는지 혹은 계약까지도 해제할 수도 있는지를 개인이 혼자서 판단하여 대응을 하는 것 보다는 법률전문가의 도움을 받아 케이스에 맞게 대응책을 체계적으로 진행하는 것이 더 유리합니다. 따라서 만일 허위·과장광고로 인한 분양계약으로 고민이 있으시다면 반드시 유사 사례에 경험과 노하우가 많은 변호사와 상담을 진행해 보실 것을 당부드립니다.

입주지연 3개월 초과 시 약정해제권 행사 가능

통상적으로 표준 분양계약서에는 입주예정일이 기재되어 있고, '매도인의 귀책사유로 인해 매수인의 입주가 예정일보다 3개월을 초과할 시 분양 계약을 해제할 수 있다'라는 조항이 명시되어 있습니다. 따라서 입주예정일이 3개월 이상 지연될 것이 명확한 경우, 수분양자들은 3개월이 지난 직후부터 해제권을 행사하여 계약을 해제하고 계약금 및 위약금을 청구할 수 있으므로, 만일 시행사에서 준공지연 및 입주지연을 통보할 경우 계약서에 기입된 '입주예정일'을 반드시 확인한 후 법률적인 대응절차를 모색해야 합니다.

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이때 시행사에서 요구하는 입주지연·준공지연 동의서에 서명을 할 경우 입주지연에 동의를 한 것이기 때문에 약정해제권이 사라지게 됩니다. 따라서 수분양자가 추후에 유리하게 자신의 권리를 보호하기 위해서는 동의서에 사인을 하지 않으실 것을 당부드리고, 만일 시행사에서 3개월 입주지연 후 추가적으로 3개월의 입주지연을 다시 통보했는데 해당 내용에는 동의를 하지 않는다면 약정해제권이 다시 발생하니 이 점을 염두하셔서 신중하게 동의서 서명유무를 결정하시길 바랍니다.

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또한 입주지연이 3개월이 지난 시점에 약정해제권이 발생하게 되는데 그 이후 행정청의 사용승인이 이루어지면 시행사에서는 자신의 의무를 이행한 것이기 때문에, 그 이후에는 더 이상 계약해제를 주장할 수 없습니다. 따라서 추이를 지켜보시다가 입주지연 3개월이 초과된 시점에 곧바로 신속하게 계약해제를 통보하실 것을 권유드립니다.

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그리고 대부분 시행사에서는 지연된 3개월의 기간을 자신들에게 유리하게 해석하여 며칠이라도 더 시간을 벌고자 하는 경우가 많습니다. 따라서 이에 대한 시간산정을 법률적인 근거에 따라 정확하게 판단하여 논리적으로 반박할 수 있기 위해서는 법률전문가의 조력이 반드시 필요하므로, 유사 사례에 경험이 많은 변호사와 상담을 받아보실 것을 조언드립니다.

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또한 계약을 유지하고자 하더라도 입주지연에 대한 지체상금을 청구할 수 있는데, 위약금은 통상적으로 총공급금액의 10%입니다. 그런데 만일 시행사에서 거부를 하거나 비협조적으로 나올 경우 이에 대해 민사소송을 제기할 수 있으며, 채권의 보전을 위해 가압류 등의 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

방문판매법이 적용되는 경우엔 단순변심으로도 계약체결일 14일 내에 청약철회 가능

이 밖에 수분양자들의 분양계약 피해 유형에는 중도금 및 잔금의 대출 알선을 약속했으나 이행하지 않는 경우, 부실공사로 인해 하자가 발생하는 경우 등 많은 사례들이 있으며, 이러한 경우 계약을 해제할 수 있을 정도로 심각한 사안인지를 판단하기 위해서는 부동산 전문 변호사에게 법률진단을 받아보는 것이 중요합니다. 또한 부동산 계약에서도 이례적으로 단순변심으로 청약철회가 가능한 경우가 있는데, 이는 바로 방문판매법이 적용되는 경우입니다. 길거리에서 판촉물을 나눠주며 모델하우스로 유인한 후 계약을 체결하였거나 전화 혹은 문자로 분양설명을 한 후 오프라인에서 만나 계약을 체결한 경우에는 '방문판매 등에 관한 법률'이 적용되어 계약을 체결한 날 혹은 청약철회 등을 할 수 있음을 안 날로부터 14일 이내에 계약에 관한 청약철회가 가능합니다. 그런데 대부분의 경우 14일 이내에 계약 해제 의사를 밝혔음에도 시행사에서 이를 거부하는 경우가 많아 결국 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 그러나 14일 이내 해제의사를 밝혔다면 소송에서도 매우 유리하므로 필요 시 이를 잘 활용하시고 변호사와 함께 체계적으로 법률대응을 진행하시길 바랍니다.

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법무법인 차원의 최동욱 변호사는 다년간의 압도적인 실무경험과 노하우를 바탕으로 전국의 섹션오피스 분양, 오피스텔 분양, 지식산업센터 분양, 수익형 호텔 분양, 레지던스(생숙) 분양, 주상복합 분양 등의 사건에서 의뢰인의 승소를 위한 최선의 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 최동욱 변호사는 특히 국내 대형로펌(법무법인 세종)에서 경험하 다양한 부동산 관련 분쟁 사례를 토대로 부동산에 관한 보전처분, 본안소송 및 강제집행에 이르는 전 단계에서 의뢰인을 위한 최선의 통합 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다.

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계약하신 부동산의 허위·과장광고, 준공지연, 입주지연으로 인해 어려움을 겪고 계시다면, 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.