임차권 등기를 말소하고 전세권 등기를 설정하고자 할 경우 

임차권 등기와 관련하여 알아보도록 하겠습니다.

확정일자는 전입신고를 한 다음날에 발생

확정일자는 신입신고를 한 다음날에 발생합니다.

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관련 법조항을 살펴보면, 다음과 같습니다.

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주택임대차보호법 제3조 제1항 "임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."

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동법 제3조의 2 제2항" 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다."

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동법 제3조의 6 제1항"제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다."

임차권등기를 경료한 경우에는 당초 확보했던 대항력이 유지되

만일 내가 2022. 9. 4.에 전입신고를 해서 그 다음날인 2022. 9. 10. 을 확정일자로 받았고, 그 후 임대차계약이 만료되어 갱신거절의사표시를 집주인에게 하였으나 아직 임대차보증금을 반환받지 못하여 임차권등기를 경료하였다면 당초 내가 확보했던 대항력이 그대로 유지된다 할 것입니다.

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즉, 2022. 9. 10. 확정일자가 그대로 유지되는 것입니다.

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위 일자 이후에 근저당권이 경료되었다 하더라도 나의 임차권이 그보다 우선한다 할 것입니다.

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주택임대차보호법 제3조의3 제5항 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다."

집주인이 당장 임대차보증금 일부를 반환할테니 임차권등기를 말소해달라고 요청할 경우

집주인 입장에서는 임차권등기가 해당 주택에 경료되어있으면, 새로 임차인을 모집하기가 어려워 더욱 자금 조달이 어려울 것입니다.

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이에 임차인에게 얼마라도 줄테니 임차권등기를 말소해달라고 요청할 수 있습니다.

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그러나 한번 임차권등기가 말소되면 그 후 번복하여 임차권등기가 경료된다고 하더라도 기존의 확정일자가 여전히 유지되는 것은 아니라 할 것입니다.

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즉, 임차권등기를 재경료할 경우, 확정일자는 2022. 9. 10. 가 아니라 임차권등기를 새롭게 경료할 일자가 될 것입니다.

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그래서 그 사이에 근저당권자 있다면, 나의 임차권은 후순위로 밀려나게 되는 것입니다.

함부로 집주인의 임차권등기 말소 요구에 응해서는 안돼

대법원에 따르면, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조).

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즉, 임대인이 임대차보증금을 전액 반환하면, 그때가서 임차권등기를 말소하면 될 것입니다.

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그러나 현실적으로 당장 얼마의 임대차보증금이라도 받고자 한다면, 이와 관련하여 집주인과 협상을 하면 될 것입니다.

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다만 이로써 내가 어떤 부분을 포기하게 되는 것인지를 분명하게 알아야 할 것입니다.

임차권등기를 말소하고 새롭게 전세권 설정하는 것의 법적 의미는?

기존에 경료된 임차권등기를 말소하고 새롭게 전세권을 설정할 경우 나는 후순위로 밀려날 수 있습니다.

즉, 기존의 확정일자가 그대로 유지되지는 않을 것입니다.

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그 점을 잘 알고 선택하시기 바랍니다.