증여건물 임대료 환산가액 평가시 관리비 빼야하는 이유 

부동산 증여가 일어나면 취득가액에 따른 취득세를 납부해야 하고 소유권을 이전합니다.

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소유권이전등기가 이루어지면 증여가액에 따라 관할세무서에 증여세 신고를 해야 합니다.

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증여부동산에 대한 가액 산정방법은 여러가지가 있는데, 아무래도 수증자 입장에서는 최대한 세금을 절약할 수 있는 방법을 모색해 볼 수 밖에 없습니다.

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그런데 증여가액 방법 중 임대료 환산가액을 평가하여 신고하는 경우에는 관리비를 빼면 문제가 될 수 있는데요,

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이번 시간에는 양도소득세 부과처분 취소 소송 최신 판례 중 증여건물 임대료 환산가액 평가시 관리비를 빼야 하는 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.

증여부동산 가액산정방법

증여재산의 가액은 시가를 기준으로 평가합니다.

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여기서 말하는 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간(이하 ‘평가기간’) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.

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시가 적용시 판단기준일은 거래가액의 경우 매매계약일을 말하며, 수용·보상·경매가액은 가액 결정일을 기준으로 합니다.

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시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 합니다.

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아파트의 경우 통상 증여일로부터 6개월 이전, 3개월이후에 같은 단지 같은 면적의 주택 중에 증여 일에 가장 가깝게 거래된 주택의 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 보지만, 증여하는 아파트를 정식 감정평가 받는다면 해당 감정평가금액을 증여재산평가금액으로 봅니다.

증여건물이 임대물인 경우 환산가액 평가방법

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부동산이 임대차 계약 중이거나 근저당권이 설정되어 있다면 대개 세 가지 방법으로 가액을 평가하는데요,​

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①평가기준일 당시의 시가로 평가하거나 ②임대료 등 환산가액, ③당해 재산이 담보하는 채권액 (채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액)을 가액으로 평가합니다.

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이때 임대료 등 환산가액이란 1년간 임대료를 기획재정부령이 정한 이자율인 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합한 금액을 말합니다.

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이 경우 임대료에는 부가가치세는 제외되며, 임대사업자가 간이과세자인 경우에는 부가가치세를 포함합니다.

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상속세 및 증여세법(상증세법)에 따르면 부동산을 평가할 때는 공시지가 등을 고려한 '기준시가'와 임대료 등을 기준으로 한 임대료 환산가액 중 더 큰 금액을 가액으로 정하며, 임대료 환산가액이 기준시가보다 적다면 기준시가로 평가해야 합니다.

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때문에 임대료 등 환산가액을 반영한 평가액이 기준시가보다 크다면 임대료를 낮추고 임대보증금을 조금 올리는 등으로 조정하거나 근저당권의 해지 등을 통하여 자산의 평가액을 낮추는 것으로 상속세 및 증여세를 절세하기도 합니다.

관리비 임대료 반영해선 안된다. 법원 양도세 절세 꼼수 제동!

건물 지분을 절반씩 두 딸에게 증여한 A씨. 건물 증여재산 가액으로 임대료 환산 가액 60억 7,054만 원, 증여에 따른 양도차손으로 41억 2,346만 원을 예정 신고했습니다.

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그 후 A씨는 또 다른 토지와 건물을 팔면서 앞선 양도차손을 반영해 양도소득세 8억 1,100만 원을 신고·납부했는데요,

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세무 당국은 A씨가 임대료 환산 가액에 임차인들에게 받은 관리비를 포함했다는 점을 문제삼았습니다.

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관리비를 임대료에서 포함하지 않을 경우 임대료 환산 가액보다 기준시가가 더 커지기 때문인데요,

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이 경우 증여재산 가액을 기준시가로 평가하는 것은 물론 부동산 취득가액은 실지거래가액이 아닌 기준시가로 계산하게 돼 양도차 손액이 줄게 됩니다.

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결국 기준시가로 양도소득세를 계산하자 A씨가 내야 할 양도세는 애초 납부한 8억원에서 가산세를 포함한 28억원으로 늘어났고, 이에 A씨는 세무서장을 상대로 양도소득세부과처분취소소송을 제기했습니다.

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A씨 측은 "임차인에게 월 임대료뿐만 아니라 정액으로 책정된 관리비 명목의 금액을 받았고, 이는 차임(임차물 사용수익의 대가) 성격을 가지므로 임대료에 해당한다"고 주장했으나, 재판부는 "관리비는 임차인이 임대 건물을 사용함에 따라 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로, 임대료가 아니다"고 판시했습니다.

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상증세법에서 임대료 환산가액과 기준시가 중 큰 금액을 재산가액으로 정하도록 규정한 취지는 객관적 교환가치를 토대로 시가에 가장 근접한 상속·증여재산을 산정하기 위한 것인데,건물 청소와 관리, 수리에 사용되는 관리비가 부동산의 객관적 교환가치에 대한 대가로 지급됐다고 볼 수 없다고 봤기 때문입니다.

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앞으로는 관리비를 임대료에 포함해 양도소득세를 줄이는 절세전략은 법원이 제동을 걸겠다는 의미로 해석되므로 주의가 필요하겠습니다.

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