안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
요즈음 전세 보증금을 반환받지 못하는 일이 워낙 많아지다보니, 보증금을 받지 못한 상태에서 피치 못하게 이사를 나오시는 경우가 있습니다.
이때 임차권등기명령을 신청해야 한다는 점에 대해서는 많은 분들께서 알고 계실텐데요.
오늘은 임차권등기명령을 이사 후에 하면 안되는 이유에 대해서 살펴보겠습니다.
이사를 해버리면 경매에서 우선순위를 잃습니다.
임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 세 가지 요건이 충족되어야 합니다.
입주 (주택의 인도)
전입신고 (주민등록)
확정일자
그런데 이사를 가게 되면 어떻게 될까요?
입주 (주택의 인도)전입신고 (주민등록)
확정일자
입주(주택의 인도) 요건이 상실되었으니 대항력이 없어지고, 대항력이 없어지니 우선변제권도 당연히 없어집니다.
이런 일을 피하기 위해서는 임차권등기를 하면 됩니다. 임차권등기를 하면 입주, 전입신고, 확정일자가 구비되었을 때와 마찬가지로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
이사를 한 다음에 임차권등기를 하면, 순위가 밀립니다.
전세 계약을 체결할 때에 임차인이 1순위인지 여부는 대단히 중요한 사항입니다. 임차인이 일단 전세 계약을 체결하고 입주, 전입신고, 확정일자를 갖춘 이후는 임대인이 근저당권을 설정하건 가압류를 건건 임차인은 여전히 1순위입니다.
이것은 임차인이 다른 채권자들보다 '먼저' 대항력과 우선변제권을 확보했기 때문입니다. 즉 선착순이라는 말입니다.
그렇다면 임차인이 자신이 입주, 전입신고, 확정일자를 갖춘 그 임대차계약의 효과를 그대로 유지하여야만 계속해서 1순위를 보장받을 수 있습니다.
만약 내가 입주, 전입신고, 확정일자 중 하나라도 잃어야 하는 상황이라면 그것을 대체할 수 있는 임차권 등기를 반드시 받아 두어야 한다는 점입니다.
여기서 주목할 점은 임차인이 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하고자 한다면, 임차권등기 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한 상태에서 임차권등기를 받아야 한다는 점입니다.
결국 임차인은 계속해서 입주, 전입신고, 확정일자를 그대로 유지하면서 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 될 때까지 기다려야 합니다.
그렇지 않고 먼저 이사를 나와버리면 대항력과 우선변제권이 없어집니다.
물론 그 후에 임차권등기가 되면 다시 대항력과 우선변제권을 취득할 수야 있지요. 문제는 임차인의 배당순위가 이사를 나오기 전에는 기존의 이사, 확정일자, 전입신고일자가 기준이었다면, 이제는 새로이 임차권등기를 마친 시점으로 대폭 밀린다는 것입니다.
짐 일부와, 전입신고만 남겨두는 것은 충분하지 않습니다.
정 이사가 급한 경우에는 짐의 일부를 남겨두고, 전입신고를 그대로 둔 채 이사를 나오는 방법을 취하시곤 합니다. 이 경우, 그 상태가 그대로 유지된다면 임차인은 계속해서 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
문제는 기존 임차인이 임차권등기를 하기 전에 임대인이 불법으로 문을 따고 들어가서 짐을 빼고 새로운 임차인에게 세를 놓은 경우입니다.
만약 새로운 임차인이 해당 건물에 임차인이 없는 것으로 믿고 임대차계약을 체결하였다면, 이 경우 새로운 임차인이 기존 임차인에 우선합니다.
뿐만아니라 주민등록법상 실제 거주하지 않는 경우에는 주민등록이 직권말소될 수 있으므로, 자신도 모르는 사이에 주민등록이 말소되어버리는 경우도 존재합니다. 만약 그 사이 사정을 모르는 새로운 임차인이 입주해버렸다면 이 때에도 새로운 임차인이 기존 임차인에 우선합니다(대법원 2002다20957 판결).
그러므로 이사를 나오기 전에 임차권등기가 등기부에 기재되는 것까지 반드시 확인하시기 바랍니다. 미처 준비하지 못하고 이사를 나와버리셨다면, 더 늦기 전에 지금 당장 임차권등기를 신청하시는 것만이 방법입니다.
대한변호사협회 인증 부동산전문변호사, 최아란입니다.
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