용적률과 건폐율, 개념, 차이점, 기준을 알아봅니다. 

We Solve 입니다. 아파트 재건축할 때 늘 나오는 용어가 있습니다. 바로 용적률과 건폐율입니다. 이름이 이상해서 뜻을 알기 어렵습니다. 오늘은 용적률과 건폐율의 뜻을 알아보고, 왜 용적률과 건폐율을 아는 것이 중요한지에 대해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 뉴스나 신문에 보면 늘 용적률이 어떠니, 건폐율이 어떠니 하는 말이 많이 나옵니다. 모르는 사람 입장에서 외계어 같습니다. 제목을 봐도 뜻을 알기 어려운데요. 용적률과 건폐율이 일단 뭔가요?

A) 용적률과 건폐율의 뜻을 알려면 몇가지 기본 개념을 알아야합니다. 바로 대지면적, 연면적, 건축면적입니다. 대지면적은 말 그대로 땅 면적입니다. 허가받은 땅이죠. 건축면적은 건물이 밟고있는 바닥면적입니다. 연면적은 건물 내부의 바닥면적의 총 합계입니다.

Q) 대지면적, 연면적, 건축면적을 알았다면 이것이 용적률과 건폐율에 어떻게 적용되나요?

A) 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 예컨대, 대지면적이 100 이고 1층 바닥면적이 50인데, 10층짜리 건물이면, 연면적은 500 이므로 용적률은 500% 입니다. 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 알아보는 수치입니다. 용적률이 높을수록 건물이 높다는 뜻입니다.

Q) 용적률은 이해했습니다. 그럼 건폐율은 어떻게 다른가요?

A) 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율입니다. 예컨대 대지면적이 100이고 건물면적이 50 이면, 건폐율은 50% 입니다. 건폐율은 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 알아보는 수치입니다. 건폐율이 높을수록 땅 대비 건물이 빼곡히 들어섰음을 의미합니다.

Q) 용적률은 건물 높이와 관련있고, 건폐율은 건물 넓이랑 관련있다고 보면 되나요?

A) 맞습니다. 좁은 땅에 높은 건물이 빼곡히 있을수록 용적률이 높은 겁니다. 주변에 남는 면적이 거의 없이 건물이 빼곡히 차지하면 건폐율이 높은 겁니다. 둘다 높을수록 주거환경에는 불리합니다. 아무래도 건폐율이 낮아야 아파트 동간 거리가 넓고 쾌적하고, 용적률도 낮아야 많은 세대가 밀집하지 않기 때문에 쾌적하죠. 하지만 언론 뉴스에 나오는 관점은 좀 다릅니다.

Q) 그러게요. 뉴스나 언론에 나오는 건 보통 용적률이 낮아서 사업성이 있다거나 법률상 용적률 상한에 걸린다 등등 얘기가 많습니다. 건폐율보다 용적률 보도가 많은데요. 왜 이런 건가요?

A) 우리나라는 국토계획법에 따라 토지 용도지역에 따른 용적률 상한이 법으로 정해져있습니다. 전용 주거지역, 일반 주거지역, 준주거지역 등등 모두 다릅니다. 법으로 상한이 정해져있다보니 재건축할 때 올릴 수 있는 층수가 한계가 있습니다. 재건축이란 헌 아파트를 새 아파트로 바꾸는 거잖아요. 기존 아파트 용적률이 낮을수록 유리합니다. 왜냐하면 새롭게 올리는 층수가 많아져야 일반분양으로 사업비를 충당할 수 있거든요.