인도명령 명도소송 차이를 알아야 경매 공매를 이해한다. 

We Solve 입니다. 경매와 공매는 다릅니다. 법적 근거가 다르고, 주관기관도 다르며, 입찰방법도 다릅니다. 하지만 실무에서 가장 중요한 것은 명도 방법의 차이입니다. 낙찰받았는데 점유자가 안 나가면 골치 아프죠.

결론부터 말하면, 경매는 인도명령이 가능하지만 공매는 불가합니다. 때문에 경매보다 공매가 초보가 진입하기 어렵습니다. 지금부터 인도명령과 명도소송이 어떻게 다른지 알아봅니다.

Q) 변호사님, 인도명령과 명도소송이 어떤 게 더 좋은가요?

A) 당연히 인도명령이 간편하고 좋습니다. 그래서 경매가 공매보다 명도하기 편한 겁니다. 인도명령 제도를 이용하면 되니까요. 명도소송은 하나의 소송입니다. 일반소송처럼 시간이 오래걸리고 절차도 복잡합니다.

Q) 인도명령과 명도소송을 비교해주시면 인도명령이 왜 더 좋은지 이해하기 쉽겠습니다.

A) 인도명령은 소송이 아니라 법원에 신청하면 됩니다. 시간도 약 15-20일이면 충분합니다. 다만 매각대금 납부 후 6개월 이내에 해야합니다.

A) 명도소송은 법원에 소장을 접수하고, 답변서, 준비서면 등등 소송절차를 거칩니다. 시간도 3-6개월, 더 걸릴 수도 있습니다. 다만, 인도명령처럼 시간 제한은 없습니다. 경매에서 인도명령 기간을 놓친 낙찰자는 명도소송을 제기해야 합니다.

Q) 그럼 경매로 낙찰받으면 인도명령을 하고 기간을 놓쳤을 때만 명도소송하면 되는데, 공매로 낙찰받으면 무조건 명도소송을 해야한다는 뜻일까요?

A) 맞습니다. 경매로 낙찰받았는데 현실에서 6개월의 시간을 놓치는 사람은 거의 없습니다. 그러니까 경매는 인도명령으로 해결됩니다. 소송을 안 해도 됩니다. 하지만 공매는 무조건 명도소송을 해야 하니까, 가급적 점유자와 합의로 해결하는 게 좋습니다. 명도합의금을 주고 스스로 나가게 하는 겁니다.

Q) 경매보다 공매가 경쟁자가 작다고 들었는데, 바로 명도 방법의 차이 때문에 그런 걸까요?

A) 다른 이유도 있겠지만 그 차이가 큽니다. 저희처럼 변호사나 로펌이 아닌 이상, 일반인은 명도소송 하려면 방법도 모르고, 변호사 수임료도 드니까요. 명도에 두려움있는 사람이 인도명령 제도를 활용하고 싶어하죠. 신청서만 잘 내면 되니까요. 그래서 경매가 공매보다 사람이 많이 몰리고, 그래서 공매가 경쟁자가 적은 겁니다.

Q) 최후의 보루로 인도명령, 명도소송을 알아두겠지만 사전에 점유자와 합의되는 게 베스트이겠지요?

A) 맞습니다. 법률상 권한이 없으면 어차피 무단점유니까 시간의 문제일 뿐입니다. 원만히 합의하고 합의금을 주면서 내보내는 게 좋습니다. 주의할 것은, 낙찰자에 대항할 권리가 없는 점유자라고 해서, 함부로 문을 열고 들어가면 안 됩니다. 범죄입니다. 주거침입죄에 해당되므로 주의하세요.