상가 장기수선충당금을 임대인이 안 줘도 되는 경우 

We Solve 입니다. 주택이든 상가든 장기수선충당금이 있습니다. 모두 임대인이 부담하는 게 원칙입니다. 하지만 주택과 상가는 조금 다릅니다. 주택은 이미 근거규정이 있었으나, 상가는 2021. 2. 법률 및 시행령에 들어왔습니다. 지난 포스팅에서 알려드린 바 있습니다.

그렇다면 상가 장기수선충당금의 경우, 주택과 다르게 임대인이 부담하지 않는 경우도 있을까요? 몇가지 경우가 있습니다. 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 주택과 다르게 상가는 장기수선충당금 규정이 늦게 신설 되었습니다. 그 전에는 분쟁이 어떻게 처리됐나요?

A) 분쟁의 소지가 많았습니다. 관리규약, 계약서 해석, 계약 경위, 계약기간 중 관리비 지급내역, 계약종료시 장기수선충당금 청구 여부 등 사안별로 개별적으로 판단했습니다. 이를 해결하기 위해 집합건물법 및 시행령이 추가된 것입니다.

Q) 법 개정 이후 상가 임대차는 임대인이 부담해야 하잖아요. 임차인이 임대인에게 청구할 수도 있고요. 법 개정 전의 장기수선충당금을 임대인이 부담하지 않는 경우는 어떤 경우인가요?

A) 특약이 있는 경우입니다. 임대차 계약을 맺을 때 애초에 특약에 넣어두는 경우는 임대인이 책임을 면할 수 있습니다. 합의해서 들어온 것이니까요. 법 개정 전에 특약으로 넣었다면 임대인이 면책할 근거가 됩니다.

A) 관리규약에 별도 규정이 있을 때도 가능합니다. 관리 규약에서 장기수선충당금을 어떻게 처리하겠다는 규정이 있다면, 그에 따릅니다. 이를 근거로 임대인은 면책 가능합니다.

Q) 특약이나 관리규약 외에 다른 경우는 없을까요?

A) 계약기간 중 임대인이 변경된 경우입니다. 원래 건물이 매매되면 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 하지만 장기수선충당금은 원래 안 내도 되는 것을 임차인이 대신 부담한 것이므로, 부당이득의 실질이 있습니다. 임대인이 바뀐다고 부당이득반환채무가 자동으로 승계되진 않습니다. 이 때 임차인은 기존 임대인이 아니라 새로운 임대인에게는 장기수선충당금반환을 청구하기 어렵습니다. 신규 임대인 입장에선 면책되는 것이죠.

Q) 그것 외에 다른 경우는 더 없을까요?

A) 실제 수선비용을 임대인이 지출한 경우 반환 거부 사유가 될 수 있습니다. 장기수선충당금은 수선적립금으로 표현하는데, 말 그대로 적립해놓는 비용입니다. 적립만 해놓았기 때문에 임차인이 편익을 누리지 못했죠. 하지만 적립금을 임차기간 중에 실제 지출했다면, 해당 편익은 임차인이 누렸기 때문에 지급거절 사유가 될 수 있습니다.

Q) 혹시 임차인의 잘못으로 임대인이 지급하지 않는 경우도 있을까요?

A) 상가 임대차 계약에서 임차인의 채무불이행은 차임 연체, 관리비 미납, 원상복구 정도를 생각해 볼 수 있습니다. 임차인이 채무를 다하지 않으면 임대인은 반환할 장기수선충당금에서 상계 처리할 수 있습니다. 임차인 스스로 의무를 다해야, 권리를 주장할 수 있는 것은 당연하겠지요.