계약금/가계약금 사례(2): 가계약금 지급 후 계약 파기된 경우 

Ⅰ. 서론

우리 민법은 제565조 제1항에서, 당사자들 사이 일부 금원을 계약금 명목으로 상대방에게 지급한 경우, 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액(2배)를 상환하고 각 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

실무상 부동산 매매계약 체결 전 ‘가계약금’이라는 명목으로 매수인이 매도인에게 돈을 먼저 입금하는 일이 잦은데, 만일 계약이 성사되지 아니한 경우 가계약금은 누구에게 귀속되는지에 대한 실제 법원 판단 사례를 소개합니다.

Ⅱ. 관련 사례(부산지방법원 2021나6**** 판결)

1. 원고(매수인)는 신축 아파트 분양권 시세에 대한 공인중개사 설명만 믿고 가계약금 5,000만 원을 피고(매도인)에게 지급하였다가 최종 계약에 이르지 못하였는데, 피고(매도인)가 이는 해약금으로써 몰취해야 한다고 주장하며 반환을 거부하기에 소송을 제기하였습니다. 따라서 ‘가계약금’이 민법상 ‘계약금’으로서 몰취의 대상이 되는 것인지가 쟁점이 되었습니다.

2. 법원이 제시한 판단 기준

계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.

3. 법원의 판단 : 몰취의 대상이 되는 계약금으로 볼 수 없으므로, 원고(매수인)에게 가계약금 전부 반환.

1) 원고가 가계약금을 지급함에 있어 매매대상 아파트에 대한 정보를 제공받거나 충분한 설명을 들었다고 보기 어렵고, 2) 중도금/잔금, 대출 등에 대하여 구체적으로 논의된 증거가 없고, 3) 원고는 가계약금 지급 불과 4일만에 의사를 변경한 것이므로 당사자들 사이 가계약금을 해약금으로 한다는 약정이나 의사 합치가 있었다고 보기 어렵다.

Ⅲ. 결론

법원은, 가계약금의 경우 무조건적으로 해약금이 될 수 없다고 판단하는 것이 아니라, 가계약금이 지급된 경위 및 그때까지 제공된 정보의 수준, 당사자들의 진정한 의사, 계약 철회 시점, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하고, 계약금 수준에 이르지 아니한 경우 이를 그대로 반환하라고 판단하고 있습니다.

위와 같이 ‘가계약금’은 법에 명시적 규정이 없기에 위와 같은 몇가지 기준에 따라 개별 사안마다 다르게 판단되는 것이므로, 반환 청구 또는 그 방어를 위하여 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.

*연세대학교 법학과 졸업

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사

*법무법인 청향 파트너변호사