계약금/가계약금 사례(1): 계약금 중 일부만 지급된 경우 

1] 서론

우리 민법은 제565조 제1항에서, 당사자들 사이 일부 금원을 계약금 명목으로 상대방에게 지급한 경우, 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액(2배)를 상환하고 각 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

실무상 부동산 매매계약 체결시 임차인이 거주하고 있는 경우, 최초에는 계약금을 일부만 지급받은 뒤 나머지 계약금은 실거주가 가능한 것이 확인될 때 지급하기로 하여 지급기일을 달리 정하는 경우가 있는바 이에 대한 실제 법원 판단 사례를 소개합니다.

2] 관련 사례(대구고등법원 2016나2**** 판결)

가] 원고(매수인)는 피고(매도인)와 부동산을 18억 원(계약금 3억 원)에 매수하기로 하는 계약을 체결하였는데, 특약에 아래와 같이 정하였습니다.

“매수인은 계약금 3억 원 중 5,000만 원은 계약 체결시 지급하고 나머지 2억 5,000만 원은 현 임차인이 퇴거할 때 매도인에게 지급하되, 매수인은 임차인 퇴거일까지 2억 5,000만 원에 대한 이자로 월 300만 원을 송금한다."

나] 원고(매수인)는 위 특약에 따라 계약 당일 피고(매도인)에게 5,000만 원을 지급하고, 매달 이자 300만 원을 지급하고 있었습니다.

다] 그러던 중 피고(매도인)는 잔금일 직전 원고(매수인)에게 해약금 3억 5,000만 원을 입금하고 계약 해제를 통지하였습니다.

라] 소송상 주장 및 법원의 판단

1) 원고는 계약금 나머지 2억 5,000만 원 및 잔금 15억 원을 지급받음과 동시에 부동산 소유권을 이전하라는 취지의 소송을 제기하며, 계약 체결시 계약금은 일부만 지급되었으므로 계약금 계약이 성립하지 않았기에, 피고(매도인)는 계약금 해제를 할 수 없으므로 위 해제는 무효라는 취지로 주장하고,

2) 예비적으로 만일 계약금 해제가 유효하다면, 약정 계약금의 배액(2배)인 6억 원 및 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하였습니다.

3) 재판부는, “이러한 계약 내용과 이를 통하여 알 수 있는 당사자들의 의사를 종합하면, 매수인인 원고가 계약금 전액을 매매계약 당시에 지불하지 않고 그 일부를 지급하고 다만 나머지 계약금에 관하여는 나머지 계약금의 지급기일까지 그 돈이 실제 지급된 것과 같은 이익을 줄 수 있도록 그 이자 상당의 돈을 매도인인 피고들에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다고 할 것이므로, 그 계약금은 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 갖고 당사자 사이에는 적어도 나머지 계약금의 지급기일까지는 계약금 전부가 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 되어 그로써 당사자 사이에 계약금계약이 성립하였다고 볼 것이다. 이 사건과 같이 계약금이 일부만 지급되었지만 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 보는 경우, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이다.”라고 판시하였습니다. 즉, 이 사건에서 피고(매도인)는 계약금 해제를 할 수 있고, 배액(이 경우, 이미 지급받은 계약금에 약정한 계약금을 합한 금액)을 반환하면 된다고 판단하였습니다.

3] 결론

위 사건은, 계약서를 작성(계약을 체결)하면서 확정한 계약금 중 일부만 즉시 지급받고 나머지의 지급기한을 유예하였더라도, ① 그 나머지가 실제로 지급된 것과 같은 이자를 지급하였다면 당사자들의 의사 해석상 계약금 전부가 지급된 것과 같은 구속력이 형성되었으므로 계약금 해제가 가능하다고 판단하였고, ② 이때 매도인이 반환하는 금액은 이미 지급받은 계약금에 약정한 계약금을 합한 금액이라고 판단한 것입니다.

이와 같이 계약금 해제는, 구체적인 계약 조건에 따라 계약서 조항 및 민법 조문만으로는 명백하게 판단되지 아니하고 법원의 판단을 받아보아야 명확히 할 수 있는 경우가 많으므로, 전문가의 조력을 받기를 권고드립니다.

*연세대학교 법학과 졸업

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사

*법무법인 청향 파트너변호사