부동산 분양 시 과장광고와 계약 취소 방안 

부동산 광풍이 불 2020년~2021년만 해도 아파트나 심지어 소형 도시형생활주택을 분양하기만 해도 모두 완판되던 호시절이 있었습니다.

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지금도 다시 부동산 가격이 요동치고 있지만, 이전에는 부동산 가격이 날로 오르면서, 오히려 공급이 늘어나지 않는다고 모두가 악다구니를 할 때여였습니다. 분양시행사들은 무리하게 토지를 매입하고 분양하며 손님들을 바삐 모객하기 시작합니다.

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그러나 기준금리가 오르고 시장에 돈이 돌지 않자 사람들은 다시금 허리띠를 조이기 시작했고, 부동산 거래 역시 내리막을 걷게 됩니다.

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이때 모델하우스를 마련하고 분양 모객을 하던 분양시행사와 대행사에는 난리가 나게 되고, 결국 고객들을 대상으로 무리한 약속을 남발하기 시작합니다.

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단순히 캐치프레이즈가 아니라, 모델하우스 전체가 월세 보장 문구로 가득 뒤덮였고, 상담 직원이 직접 "본 물건의 가장 큰 장점은 월세가 완전히 보장된다는 점입니다"고 하기에 이르고, 홍보책자에서도 명확히 월세 보장 문구를 넣기 시작합니다.

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문제는 계약서 상 특약에는 이러한 문구가 없다는 점이었는데, 설마 큰 회사들이 거짓말을 하겠어라는 생각에 고객들은 향후 장밋빛 미래를 기대하며 분양계약서에 인감을 날인하고 계약금을 납입하기에 이릅니다.

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그러나 홍보는 거창했으나, 실제 준공은 밀리고 밀려 어느덧 잔금을 납입할 시기가 됩니다. 부동산 광풍이 줄어들고 공실이 늘어나며, 시장에 대해서는 비관적인 전망이 가득해진 시기가 되었습니다.

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이때 의뢰인께서는 변호사의 조력을 받아 어떻게든 사건을 해결하시고자 저희를 찾아오시게 됩니다.

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의뢰인이 모델하우스를 찾아간 경위와 여러 사실관계를 청취한 뒤 변호사는 여러 해결방안을 고민하게 됩니다.

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첫째, 분양계약이 전화나 영업사원의 방문으로 이루어진 경우, 방문판매 등에 관한 법률에 따라 14일내 청약철회가 가능한지 살펴봅니다.

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둘째, 계약 체결 과정에서 대출을 어떻게든 받게 해준다거나, 과도한 광고를 약속하는 사정이 있는 경우 민법 제109조의 착오에 의한 취소, 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시로써 취소할 수 있는지를 살펴봅니다.

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대법원은 일반적으로 과장된 광고내용으로 분양계약이 체결되었다는 사정만으로는 계약의 취소를 긍정하지 않습니다.

상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다.

아파트 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약을 할 때에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이러한 사항은 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용으로 된다고 할 것이지만, 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다. -대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결 등

따라서 착오나 사기를 이유로 분양계약을 취소하기 위해서는 그것이 "계약의 내용"이 되어야 하고, "다소의 과장이 아닌 그러한 동기의 제공이 없었다면 분양계약의 체결에 나아가지 않았을 것이라는 사정"이 입증되어야 계약 취소가 비로소 긍정될 수가 있습니다.

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결국 계약을 취소하여 계약금을 반환받기 위해서는 계약체결 당시의 사실관계를 면밀히 분석하고, 계약서를 꼼꼼히 뜯어보고 정밀한 주장을 해야만 비로소 인정될 수 있을 것입니다. 제대로 된 주장이 없다면 단순히 과장 광고로 판단이 되어 기각판결이 날 가능성이 높기 때문에 은근히 난이도가 높은 소송이기도 합니다. 실제로는 변호사의 증명과정을 소송과정에서 지켜본 분양시행사와 중도에 협의가 종종 이루어지기도 합니다.

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의뢰인은 저희 사무실에 의뢰하시고 계약금반환소송을 진행하시게 되었는데, 과도한 과장광고에 대한 증명이 충실히 이루어지고, 분양시행사도 법적 절차에 대한 부담이 있어서, 의뢰인과 적정한 선에서 합의를 보게 되셨습니다.