안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
전세 사기는 아파트, 오피스텔, 빌라 등 모든 주거 유형에서 발생할 수 있는 문제입니다. 깡통전세를 피하기 위해서는 내가 계약하려는 집의 시세와 내 전세보증금을 비교해보는 것이 무엇보다 중요한데요.
다가구주택의 경우, 단순히 내 전세보증금만 비교하는 것에서 그치지 않고 다른 임차인들의 전세보증금까지도 확인하여야 하기 때문에 임차인이 특히 정보에 취약한 상태에서 임대차계약을 체결하게 됩니다. 이로 인해 다가구주택에서 특히 전세사기 사건이 발생하는 사례들이 많습니다.
다가구주택은 꼼꼼히 확인하지 않으면 전세사기를 당할 위험성이 높습니다.
다세대주택은 각 호실의 소유자가 다르므로 등기부를 떼어보면 각 세대별로 따로 등기부가 발급됩니다.
반면에 다가구주택은 모든 호실이 하나의 소유자에 속하므로 등기부를 떼어보면 건물 전체에 대해서 하나의 등기부가 발급됩니다.
즉 다가구주택 = 모든 세대가 통틀어 하나의 소유권자의 소유이므로, 그 소유권자가 망하게 되면 건물 전체에 대해 경매가 진행되고 전체 건물에서 각 세대의 임차인이 순서대로 배당을 받게 됩니다(각 호실에 대해 별도로 경매가 진행되지 않습니다).
따라서 경매 절차에서 해당 다가구주택의 최종 낙찰 금액이, 그 다가구주택에 입주한 모든 세입자들의 보증금을 합한 금액보다 낮다면 세입자들 중 일부는 보증금을 다 회수하지 못하게 된다는 것입니다.
입주일, 확정일자가 늦은 세입자일수록 불리합니다.
다가구주택의 경매에서 세입자들이 어떤 순서로 배당을 받게 되는지는 각각의 임차인들의 입주일자와 확정일자를 받은 날짜 순서로 정해집니다.
최종적으로 세입자가 얼마의 보증금을 회수하는지는 그 다가구주택의 경매 배당 절차에서 배당표를 통해서 확정되는데요.
가장 최근에 입주한 세입자일수록 전체 보증금 중 일부만 배당을 받게 되고, 이로써 나머지 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되는 것입니다.
이때 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
앞에서 말씀드린 것과 같이 다가구주택은 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때, 선순위 임차인들이 얼마나 되는지, 전체 임차인의 수가 얼마나 되는지 등에 따라 회수가 가능한 보증금이 크게 달라집니다.
따라서 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개하는 공인중개사는 아래의 사항을 준수하여야 합니다.
첫째, 임대인에게 "해당 다가구주택에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차기간"에 관한 자료를 요구하여 이를 확인하여야 합니다.
둘째, 위 자료를 현재의 임차 의뢰인에게 설명하고 제시하여야 합니다.
셋쩨, 그 내용을 중개대상물 확인설명서에 기재하여 임차인에게 교부하여야 합니다.
만약 공인중개사가 위와 같은 사항을 제대로 알리지 않았다면, 임차인은 공인중개사에게 손해배상책임을 물을 수 있는 것입니다.
임대인의 말을 그대로 전달한 것으로는 부족합니다.
임차인이 공인중개사에게 손해배상을 추궁할 때, 공인중개사들이 가장 먼저 드는 핑계는 '임대인이 잘못 알려주는 걸 나더러 어쩌란 말이냐'라는 것입니다.
그러나 공인중개사는 위와 같은 핑계만으로는 임차인에 대한 손해배상책임을 피할 수 없습니다.
적어도 공인중개사라면 자신이 중개하는 다가구주택의 규모와 전체 세대 수, 인근 건물의 시세 등에 비추어 임대인이 구두로 알려준 금액이 믿을만한 금액인지에 대해서 판단하였어야 합니다.
만약 임대인이 알려준 정보가 부정확하거나 불충분할 수 있다는 생각이 들었다면 그 내용을 임차인에게 충분히 전달하여 임차인이 스스로 부정확한 정보를 안고 임대차계약을 체결할지 여부를 결정하게 하였어야 합니다.
만약 임대인이 준 정보가 믿을만한지에 대해서 아무런 근거가 없었음에도 불구하고, 공인중개사가 임차인에게 그 정보가 진실인 것처럼 전달하여 임차인이 이를 믿고 전세 계약을 체결하도록 하였다면 여전히 손해배상책임을 부담하게 되는 것입니다.
상황이 이 정도에 이르렀을 때에는 공인중개사가 준 정보와 실제 해당 건물의 선순위 보증금 내역이 어떠하였는지, 해당 건물의 전체 세대수 및 시세와 비교해 볼 때 공인중개사가 알려준 보증금의 규모가 일치하는지 등을 토대로 공인중개사에게 과실이 있는지 여부를 판단해보아야 합니다.
2022년 6월, 대법원은 임차 의뢰인의 손을 들어주었습니다.
지난 2022년 6월, 임차인이 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구한 사건에 대한 대법원 판결이 있었습니다.
해당 사건은 다가구주택의 임대차에 관한 것이었는데요. 임차인 a는 전세보증금 6천만원, b는 전세보증금 7,500만원의 임대차계약을 체결한 상태였습니다.
위 건물은 총 21세대의 주거용으로 사용되었는데요. 임차인들이 임대차계약을 체결할 무렵에는 위 다가구주택에 채권최고액 7억 1,500만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 각 호실의 보증금은 5,500~7,500만원 가량이었습니다.
총 21세대이니 낮게 잡아 계산해도 보증금만 약 11억원 가량임을 쉽게 알 수 있지요. 실제로 기존 임차인들의 보증금은 11억원 정도였음이 이후 경매절차에서 확인되었습니다.
그런데 공인중개사는 임차인들에게 선순위 보증금이 약 5~6억 원이라고 설명했습니다. 그리고 임대인이 자료공개를 거부해서 정확한 내용은 알 수 없다고만 설명했죠. 임차인들은 그 말을 믿고 각각 전세 계약을 체결하였습니다
그런데 추후에 진행된 경매 절차에서 그 다가구주택은 14억원에 매각되었고, 그 배당절차에서 소액임차인의 최우선 변제금을 제외하고, 당해세와 근저당권부질권자 등이 배당을 받고 나자, 임차인 a와 b는 보증금 중 일부밖에 배당을 받지 못했습니다.
이에 임차인 a, b는 공인중개사 공제협회를 상대로 공인중개사의 과실을 물어 손해배상을 청구하였는데요.
이 사건의 원심 판결은 임대인이 거부할 경우 공인중개사가 해당 다가구주택의 구체적인 내용을 확인할 수 없는 점 , 임차인들 스스로도 임대인이 자료 제공을 거부한 사실을 알면서도 임대차계약을 체결한 것인 점 등을 공인중개사의 책임을 부정하였습니다.
그러나 대법원은 아래와 같은 점 등을 근거로 공인중개사가 임차인에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 판단했습니다.
이 사건에서 공인중개사들이 설명한 선순위 보증금 5~6억원은 실제 보증금 합계 11억원에 크게 못미치는 금액이고 그 중 소액보증금도 알 수 없게 기재되어 있는 점
해당 다가구주택의 규모와 세대수 및 시세 등에 비추어 임대인이 구두로 알려준 금액이 실제와 크게 차이가 있을 수 있다는 것은 공인중개사로서는 충분히 알 수 있었던 점
그럼에도 공인중개사가 임대인이 알려준 합계 금액만을 그대로 적어주고 그 내용이 부정확하거나 불충분할 수 있음을 알리지 않은 점
나아가 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 원고들이 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분하다고 보아 공인중개사의 손해배상책임을 인정하였습니다.
다가구 주택 전세 사기, 공인중개사를 통해 손해를 보전받을 수 있습니다.
임대차계약을 중개하는 공인중개사들은 중개 의뢰인들에게 구체적인 정보는 제공하지 않은 채 급하게 임대차계약을 성사시키는 데에만 혈안이 되어 있는 것이 현실입니다.
그러나 공인중개사가 다른 임차인들의 임대차 내역 등에 대해 제대로 된 정보를 제공한다면 임차인이 깡통 전세로 고통받는 일은 훨씬 줄어들 것입니다. 이에 법원은 다가구주택의 경우 공인중개사에게 까다로운 설명의무가 부과하고, 그 의무를 위반했을 경우 임차인의 손해를 배상하라는 판결을 선고하고 있습니다.
그러므로 다가구주택 전세 사기로 인해 피해를 입으셨다면 공인중개사 및 공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기하셔서 손해를 최소화 시키는 방향으로 나아가 보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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