임대차계약 위반 및 보증금 미반환, 전세사기 대응은? 

요즘 들어 전세사기가 부쩍 기승을 부리고 있습니다. 일부러 작정하고 이중계약을 하거나 혹은 이후 전세금을 반환할 능력이 없음에도 무리하게 임대차 보증금을 높여서 받는 등의 방법으로 피해를 주는 경우가 많습니다. 혹은 이처럼 피해를 주려는 목적으로 무리하게 임대차계약을 한 것은 아니지만 생각과 달리 부동산가격 및 전세가가 급격하게 하락하게 되면서 어쩔 수 없이 반환하지 못하게 되는 경우도 있습니다. 사유야 어찌 되었든 상대방이 반환하지 않거나 거부하는 경우 경제적 타격을 입게 되는데요. 오늘은 이렇게 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

전세사기 예방을 위해 알아두어야 할 점

미리 몇 가지를 체크하는 것을 통해서 억울하게 전세사기를 당하게 될 위험을 줄여볼 수 있습니다. 우선 임대차계약을 체결할 당시에 부동산등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 이때 기존에 저당 잡혀있는 선순위 담보대출이 얼마나 있는지를 봐야 하는데요. 이 비율이 크면 문제가 생겨날 가능성이 커지게 됩니다. 토지 및 건물의 가액에서 저당 잡힌 금액을 제외했을 때의 금액이 본인이 지급해야 할 임대차 보증금보다 작다면 이후 문제가 생겨 법적 대응을 하게 된다고 하여도 전액을 다 회수하기 어려울 수 있습니다.

그렇기에 혹시라도 문제가 생길 때를 대비하여 등기부등본을 확인해야 하는데요. 이때, 한 가지 더 염두에 둬야 할 것이 있습니다. 바로 강제경매를 진행하게 되었을 경우 실제 거래가격보다 낮은 가격에 처분을 하게 된다는 점입니다. 따라서 이 부분을 고려하여 충분한 여유가 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

또한 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는데, 이를 통해 작성된 날짜에 주택임대계약서가 존재하고 있었다는 점을 입증할 수 있습니다. 또한 계약 체결 및 입주를 한 후에 빠르게 전입신고를 해야 하는데, 전입신고를 해야 법적 대항력과 우선변제를 받아볼 수 있습니다. 무엇보다 2주 내로 전입신고를 하지 않으면 과태료가 부과됩니다.

임대차 보증금 반환 청구 시 주의 사항

계약이 만료되면 임대인인 보증금을 반환해야 합니다. 하지만 반환하게 만들기 위해서는 계약기간이 만료되기 적어도 2개월 전까지는 갱신 거절을 하거나 계약조건의 변경에 대해 통지해야 합니다. 만일 해당 기한이 지나게 되면 묵시적 갱신이 이루어지게 되었다고 볼 수 있으며, 갱신 이후에도 얼마든지 계약 해지가 가능하나, 해지 효력은 임대인이 통지받은 후 3개월이 지나야 해서 3개월이 지나기 전까지는 보증금을 반환하라며 법적 대응을 할 수 없습니다. 따라서 본인이 이사하고자 하는 경우 혹은 계약연장을 원치 않을 때는 미리 넉넉한 기일을 두고 미리 임대인에게 통지할 수 있도록 해야 합니다. 이렇게 정상적으로 종료가 되어야 임대차계약에 따라 반환의 의무가 생겨납니다.

만일 이렇게 조건에 맞춰 명확하게 의사 표현을 했음에도 반환하지 않는다면 반환 청구 소송을 진행해 볼 수 있으며, 계약조건이나 기망행위의 여부에 따라서 전세사기로 형사상의 고소까지 진행해 볼 수 있습니다. 물론 본인에게 피해를 주고 반환이 지연되었다고 해서 무조건 전세사기로 보는 것은 아니기 때문에 사전에 법률 자문 및 검토를 통해 대응 방안을 모색해 봐야 합니다.

임차권등기를 활용한 법적 대항력 유지방안

보통 임대차계약을 맺은 상황이라면 이전에 선순위 담보대출 등이 없으면 우선변제권이 주어지게 됩니다. 따라서 다른 채권자에 의해서 해당 부동산의 경매가 진행되는 경우 일반적인 채권자들보다 우선하여 보증금 회수를 할 수 있습니다. 다만 이를 위해서는 법적인 대항력을 갖추고 있어야 하며 확정일자를 받아두어야 하는데요. 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고를 마쳐야 하는데, 전입신고를 하게 되면 주택 인도 및 전입신고를 마친 후 다음 날 오전 0시에 대항력이 생겨나며, 이를 통해 혹시 모를 상황에 대비할 수 있습니다.

이와 같은 대항력은 임차인이 이사하거나 혹은 다른 곳으로 주소지를 이전하는 등의 행동을 하게 되면 사라지게 됩니다. 따라서 보증금반환을 받기 전까지는 이사하면 안 되며, 만일 이사를 해야 한다면 임차권등기명령제도를 활용하여 이사하더라도 임차인의 권한을 그대로 유지될 수 있도록 사전에 대비해 보시는 것이 좋습니다.

A씨 또한 곤란한 상황에 처해 법무법인 새움을 찾아오시게 되었습니다. A씨는 B씨와 전세 임대차계약을 맺고 B씨 명의의 아파트에서 거주하였습니다. B씨는 계약만료일로부터 2개월 이전에 더 이상 계약연장 의사가 없음을 분명하게 밝혔는데요. B씨는 신규 세입자를 구해야 임대차 보증금을 반환할 수 있다며 부당한 대응을 하였습니다. 이에 법무법인 새움에서는 전세사기로 인해서 A씨가 피해를 보는 일이 없도록 임차권등기 설정부터 진행하여 혹여 소송 중에 이사한다고 하여도 해당 목적물에 대한 법적 대항력을 유지할 수 있도록 하였습니다.

또한 정당하고 확실하게 계약만료에 대해 통보했음을 입증하고 정상적인 임대차계약 내용에 따라 반환의 의무가 있음을 강조하여 임대차 보증금 반환 청구 소송을 안정적으로 진행하여 의뢰인에게 충분한 도움을 드릴 수 있었습니다.

이렇게 전세사기 대응 요령에 대해서 알아보았습니다. 계약을 맺는 순간부터 기한이 종료되고 보증금을 전부 돌려받을 때까지 혹시라도 문제가 생기는 일이 없도록 꼼꼼하게 잘 살펴보시고 필요한 도움을 받아보시기를 바랍니다.