1. 관련규정
가. 주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
나. 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
2. 지역주택조합이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는가?
지역주택조합이 매도청구권을 행사하여 사업부지내 토지 및 건물을 매수한 경우에 그 건물의 대항력 있는 임차인과의 법률관계는 지역주택조합이 종전의 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 임대인은 상대임대차법이 정하고 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.(주택의 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.)
상가임대차법이 정하고 있는 8가지 정당한 사유 중 가장 많은 분쟁이 발생하고 있는 사유가 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 3가지 중 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. 3가지 사유는 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. {주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제7호도 이와 동일합니다.}
그런데 매도청구의 대상이 되는 토지 및 건물이 있는 사업부지 일대에 관하여 주택법 15조에 따라 주택건설사업계획이 승인되었고 이는 상가건물 임대차보호법 10조 1항 단서 7호 다목의 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 별지 목록 기재 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우‘에 해당하여 지역주택조합은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있으므로, 임대차가 만료하였으니 임차인은 지역주택조합에게 건물을 인도할 의무가 있는지가 문제되고 있습니다.
이에 대하여 하급심은 그 견해가 나뉘고 있는 것으로 보입니다.
1) 지역주택조합이 임대차계약의 갱신요구를 거절할 수 있다는 견해
상가임대차보호법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다.’고 규정하면서 ‘다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있으므로, 단서에 규정되지 않은 사유라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 철거 또는 재건축이 법령에 의하여 강제되지는 않더라도 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 임대인이 목적 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 타당하다는 견해입니다.
따라서 지역주택조합의 주택건설사업에 대한 사업계획승인을 받았고, 실제 사업부지에 대하여 구역을 나누어 철거공사를 진행하는 정도에 이르렀다면 지역주택조합으로서는 주택법에 따라 사업을 시행하기 위하여 상가를 철거할 필요가 있으므로 지역주택조합의 계약갱신거절을 적법하다고 할 것이어서 임차인에 대하여 손실보상 의무도 부담하지 않는다고 할 것입니다.
2) 지역주택조합이 임대차계약의 갱신요구를 거절할 수 없다는 견해
공동주택 특별법 27조의 2, 도시개발법 38조, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 14조의2, 도시 및 주거환경정비법 81조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 64조 3항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 47조, 택지개발촉진법 12조의 2 등의 각 규정의 내용에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 10조 1항 단서 7호 다목에서 정한 철거 또는 재건축은 ‘법령에 근거하여 건물을 매수하거나 수용하는 등의 방법으로 철거 또는 재건축을 강제할 수 있는 경우’를 의미한다고 봄이 타당한바, 주택법 15조에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 것만으로는 앞서 설시한 각 법률이 정한 요건을 충족하지 않는 한 사업구역 안에 있는 건물의 소유자 또는 점유자의 의사에 반하여 건물 철거를 강제할 수는 없으니 주택건설사업계획 승인이 상가건물 임대차보호법에서 정한 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축을 하는 경우’에 해당하지 않는다는 견해입니다. 주택건설사업계획승인을 받았다는 사정만으로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있게 되면 결국 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축하는 대부분의 경우에 임차인의 계약갱신 요구가 거절될 수 있어 부당하다는 것입니다.
즉 상가건물 임대차보호법 10조 1항 단서 및 7호 다목에서 규정한 ’다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우‘란 ’철거‘ 자체나 ’재건축‘ 자체가 법령에 근거하여 이루어지는 경우를 의미하고, 이 사건처럼 사업계획승인이 있었고 지역주택조합사업의 건축물의 건축을 위하여 기존 건물의 철거가 필요할 뿐인 경우에는, ’철거‘ 자체가 법령에 근거한 철거인 것은 아니고, 또 필요에 의한 기존 건물의 철거 후 주택법에 따른 ’건축‘이 있게 되는 것일 뿐이지 법령에 근거한 ’재건축‘이 있는 경우는 아니라는 것입니다.
따라서 임대인 내지 임대인의 지위를 승계한 지역주택조합의 갱신거절은 부적법하고 임차인에 대하여 건물의 인도를 청구할 수는 없다고 합니다.
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