계약명의신탁 - 신탁자의 당해 부동산에 대한 점유취득시효 

​이 사건 소송은 원고가 경락 대금을 모두 지급하고 동생 명의로 토지 및 건물(이하 '부동산'이라 합니다.)을 경락 받을 무렵부터 20년 이상이 경과하는 동안 부동산을 점유 해 오고 있던 중 동생이 사망함에 따라 동생의 단독상속인인 피고를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구한 사안입니다.

그리고 이 사건 사안은 계약명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 '부동산실명법'이라 합니다.) 시행 전에 행해졌다가 법 시행 후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우로서 원고가 부동산의 회복을 위해 동생에 대하여 가지는 부당이득반환청구권의 성질을 가지는 소유권이전등기청구권은 소멸시효 완성으로 소멸하여 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 한 사안입니다.

본 변호사는 원고 소송대리인으로서 제1심에서 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결, 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결 등이 판시하고 법리 등에 기초하여 [원고가 경락 대금을 모두 지급하고 동생 명의로 부동산을 경락 받을 무렵부터 20년 이상이 경과하는 동안 소유의 의사로 부동산을 점유 해 오고 있고, 제반 사정들을 종합해 볼 때, 외형적·객관적으로 보아 원고가 동생의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 수 있는 사정이 증명되었다고 할 수 없음이 명백한 것이어서 원고의 자주점유 추정이 깨어졌다고 할 수 없는 것인바, 동생은 부동산에 관하여 원고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이기에 동생의 단독상속인인 피고는 부동산에 관하여 원고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다]라는 주장을 하였습니다.

제1심에서 법원은 원고 소송대리인의 위와 같은 주장을 받아들여 피고가 부동산에 관하여 원고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결을 하였습니다.

이후 피고가 항소를 하였으나, 항소심에서 법원은 피고의 원고에 대한 항소는 이유 없어 기각한다는 판결을 선고 하였습니다.

[참고 판례]

대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572판결은 '甲이 乙로부터 토지를 매수한 이후 여동생인 丙에게 명의신탁하기로 하고, 乙과 사이에 매수인 명의를 甲에서 丙으로 변경하는 경개계약을 체결하였는데, 乙은 명의신탁약정이 있었다는 것을 알지 못하였고, 甲은 乙에게 매매대금을 모두 지급하고 그 무렵부터 토지를 인도받아 20년이 경과하는 기간 동안 점유·사용하여 온 사안'에서【취득시효는 당해 부동산을 오랫동안 계속하여 점유한다는 사실상태를 일정한 경우에 권리관계로 높이려고 하는 데에 그 존재이유가 있는 점에 비추어 보면, 시효취득의 목적물은 타인의 부동산임을 요하지 않고 자기 소유의 부동산이라도 시효취득의 목적물이 될 수 있다고 할 것이고, 취득시효를 규정한 민법 제245조가 '타인의 물건인 점'을 규정에서 빼놓은 것도 같은 취지에서라고 할 것이다.】고 판시하면서 丙이 甲에게 토지에 관하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 인정 하였습니다.

​그리고, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결은【부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로, 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득하고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립하며, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조 소정의 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되어 결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득하게 되고, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.】고 판시하고 있습니다.

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또한, 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결은【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것으로, 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다 할 것인데, 같은 법 제3조 및제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다 할 것인바, 이와 같은 경위로 명의신탁자가 당해 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다.】고 판시하고 있습니다.

[참고] - 계약명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 부동산실명법 시행 전에 행해졌다가 법 시행후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우 명의신탁자의 구제방안과 관련하여

예를 들어 갑(명의수탁자)이 1980. 5. 1. 친구인 을(명의신탁자)과의 계약명의신탁 약정에 따라 이러한 사정을 모르는 병으로부터 병 소유의 부동산을 매수하여 같은 날 위 부동산에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 위 부동산을 인도받아 이를 다시 을에게 인도하여 주었고 을은 현재까지 위 부동산을 점유하고 있다고 하면

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부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률에 따라 동법에 정한 유예기간이 경과하면 명의신탁약정은 원칙적으로 무효가 되므로 그 후에는 을은 더 이상 갑에게 명의신탁 해지를 원인으로 또는 그 소유권에 기하여 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.{명의신탁의 해지는 그 때까지 명의신탁 관계가 유효하게 존재함을 전제로 하는 것이기 때문에 명의신탁약정이 무효인 경우에는 명의신탁의 해지라는 것이 있을 수 없습니다.)

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1. 을의 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 행사의 가부

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부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 ‘부동산실명법’이라 합니다.) 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우에 부동산실명법의 시행 후 같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 해당 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것으로, 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 해당 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되는데, 부동산실명법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 해당 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 이와 같은 경위로 명의신탁자가 해당 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다고 할 것입니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결 )

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위 사안에서 위 부동산의 경우 을이 갑에게 명의신탁 한 것인데, 부동산실명법이 시행된 1995. 7. 1.부터 1년의 유예기간이 경과한 1996. 7. 1.경 갑과 을 사이의 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 갑이 위 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다고 할 것입니다.

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그리고, 을이 1996. 7. 1.경 이후부터 갑에게 부당이득반환청구권으로서 이 사건 토지 및 건물의 소유권 회복을 위한 소유권이전등기청구권을 가진다고 할 것인데, 을이 1996. 7. 1.경부터 10년 동안 위 부당이득반환청구권을 행사하지 아니하였기에 부당이득반환청구권은 시효로 소멸하였다고 할 것입니다.{대법원은 “명의신탁계약 및 그에 기한 등기를 무효로 하고 그 위반행위에 대하여 형사처벌까지 규정한 부동산실명법의 시행에 따라 그 권리를 상실하게 된 위 법 시행 이전의 명의신탁자가 그 대신에 부당이득의 법리에 따라 법률상 취득하게 된 명의신탁 부동산에 대한 부당이득반환청구권의 경우, 무효로 된 명의신탁 약정에 기하여 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만약 상고이유의 주장과 같이 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 한다면, 이는 명의신탁자가 부동산실명법의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 부동산실명법을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산 거래의 실정 및 부동산실명법 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다 할 것이다“ 고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결 )}

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2. 을의 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 행사의 가부

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그렇다면 이 경우 을은 갑에게 위 부동산에 관하여 2000. 5. 1. 점유취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있는가? 그런데 명의신탁의 효력에 관하여 판례가 취하는 이른바 [대내외관계 구별설]에 따르면 , 위 부동산에 관한 을의 점유 중 명의신탁 약정이 유효하였던 1980. 5. 1.부터 1996. 6. 30.까지의 점유는 명의수탁자인 갑과의 관계에서는 소유자로서의 점유에 해당합니다. 이처럼 소유자인 기간 동안의 점유도 취득시효의 요건으로서의 점유에 해당하는가? 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결은 이를 긍정하고 있습니다.

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한편, 위 사안에서 위 부동산의 경우 을이 갑에게 명의신탁 한 것인데, 부동산실명법이 시행된 1995. 7. 1.부터 1년의 유예기간이 경과한 1996. 7. 1.경 갑과 을 사이의 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 갑이 위 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다고 할 것이어서 유예기간이 경과한 후(1996. 7. 1.)이후에는 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 목적 부동산의 점유, 사용으로 인한 부당이득반환청구를 할 수는 없는 것입니다.

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결론적으로 계약명의신탁에 있어서 목적부동산의 소유권 이전을 청구할 수 있는가?에 대하여 대법원은 그 계약명의신탁약정이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이지만, 계약명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 부동산실명법 시행 전에 행해졌다가 법 시행후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우 에는 위 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로 명의수탁자는 부동산실명법 시행에 따라 부동산실명법 시행에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 당해 부동산 자체를 부당이득하였다고 보고 있습니다.(부동산실명법 시행에 따른 부당이득)