☞ 협동조합형 민간임대주택
1. 관련규정 :
가. 민간임대주택에 관한 특별법 ( 약칭: 민간임대주택법 )
제5조의3(조합원 모집신고 및 공개모집) ① 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.
③ 제1항에 따라 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조합원 모집 신고를 수리해서는 아니 된다.
1. 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우
2. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우
3. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 민간임대협동조합이 건설하는 주택을 건설할 수 없는 경우
4. 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우
5. 신고한 내용이 사실과 다른 경우
⑤ 제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법ㆍ절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 민간임대협동조합 가입을 신청한 자(이하 “조합가입신청자”라 한다)에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
제5조의4(조합원 모집 시 설명의무) ① 제5조의3에 따라 조합원 모집 신고를 하고 조합원을 모집하는 민간임대협동조합 및 민간임대협동조합의 발기인(이하 “모집주체”라 한다)은 민간임대협동조합 가입 계약(민간임대협동조합의 설립을 위한 계약을 포함한다. 이하 같다) 체결 시 다음 각 호의 사항을 조합가입신청자에게 설명하고 이를 확인받아야 한다. <개정 2020. 6. 9.>
1. 조합원의 권리와 의무에 관한 사항
2. 해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적 및 해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황
3. 해당 민간임대주택사업의 자금계획에 관한 사항
4. 해당 민간임대주택을 공급받을 수 있는 조합원의 자격에 관한 사항
5. 민간임대협동조합의 탈퇴, 제명 및 출자금 등 납부한 금전의 반환 절차 등에 관한 사항
6. 제5조의5에 따른 청약 철회, 금전의 예치 및 가입비등의 반환 등에 관한 사항
7. 그 밖에 민간임대협동조합의 사업추진 및 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항에 따른 설명 및 확인의 방법, 절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
제5조의5(청약 철회 및 가입비등의 반환 등) ① 조합가입신청자가 민간임대협동조합 가입 계약을 체결하면 모집주체는 조합가입신청자로 하여금 계약 체결 시 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 “가입비등”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 예치하게 하여야 한다.
② 조합가입신청자는 민간임대협동조합 가입 계약체결일부터 30일 이내에 민간임대협동조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.
③ 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.
④ 모집주체는 조합가입신청자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 한다.
⑤ 예치기관의 장은 제4항에 따른 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 가입비등을 조합가입신청자에게 반환하여야 한다.
⑥ 조합가입신청자가 제2항에 따른 기간 이내에 청약 철회를 하는 경우 모집주체는 조합가입신청자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.
⑦ 제1항에 따라 예치된 가입비등의 관리, 지급 및 반환 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
나. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 ( 약칭: 민간임대주택법 시행령 )
제4조의5(가입비등의 예치) ① 법 제5조의5제1항에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 기관을 말한다. <개정 2020. 12. 8.>
1. 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행
2. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
3. 「보험업법」 제2조제6호에 따른 보험회사
4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자
② 모집주체는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관과 법 제5조의5제1항에 따른 가입비등(이하 “가입비등”이라 한다)의 예치에 관한 계약을 체결해야 한다. <개정 2020. 12. 8.>
③ 조합가입신청자는 민간임대협동조합 가입 계약을 체결하면 제2항에 따른 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 국토교통부령으로 정하는 가입비등 예치신청서를 제출해야 한다.
④ 예치기관은 제3항에 따른 신청을 받은 경우 가입비등을 예치기관의 명의로 예치해야 하고, 이를 다른 금융자산과 분리하여 관리해야 한다.
⑤ 예치기관의 장은 제4항에 따라 가입비등을 예치한 경우에는 모집주체와 조합가입신청자에게 각각 국토교통부령으로 정하는 증서를 내주어야 한다.
제4조의6(가입비등의 지급 및 반환) ① 모집주체는 법 제5조의5제4항에 따라 가입비등의 반환을 요청하는 경우 국토교통부령으로 정하는 요청서를 예치기관의 장에게 제출해야 한다. <개정 2020. 12. 8.>
② 모집주체는 민간임대협동조합 가입 계약 체결일부터 30일이 지난 경우 예치기관의 장에게 가입비등의 지급을 요청할 수 있다. 이 경우 모집주체는 국토교통부령으로 정하는 요청서를 예치기관의 장에게 제출해야 한다.
③ 예치기관의 장은 제2항에 따라 요청서를 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 가입비등을 모집주체에게 지급해야 한다.
2. 민간임대주택법 제5조의3 내지 5의 적용을 받는 민간임대협동조합
민간임대주택법 제5조의3 제1항은 "조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」 에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 "민간임대협동조합"이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다"고 규정하고 있는바, 위 조항에 의하면 민간임대협동조합은 조합원에게 민간건설임대주택을 공급할 목적'이 있어야 합니다.
그런데 민간임대주택을 직접 건설 해서 임대하려는 경우 민간임대협동조합에 해당함은 의문이 없지만, 조합이 별도의 시행사를 통하여 조합원들에게 주택을 공급하려는 경우에도 민간임대협동조합에 해당한다고 볼 수 있을지 문제되는데, 그러한 경우에는 다음의 사정들에 의하면 그 조합은 민간임대주택법상의 민간임대협동조합'에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.(수원지방법원 2023. 9. 26. 선고 2022나74959 판결)
가. 민간임대주택법 제2조 제2호에 의하면 '민간건설임대주택'이란 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택'(가목) 또는 · 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택'(나목)으로 되어 있어, 가목의 경우 주택의 건설과 임대가 모두 임대사업자에 의해 이루어질 것을 예정하고 있습니다.
나. 민간임대주택법 제5조의3 제4항은 민간임대협동조합의 조합원 모집 신고를 수리 해서는 안 되는 경우로 '해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우'(제1호), '이미 수립되었거나 수립 예정인 도시·군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 민간임대협동조합이 건설하는 주택을 건설할 수 없는 경우'(제3호)를 정하고 있는바, 위 규정은 민간임대협동조합이 직접 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권이나 소유권을 확보해 주택을 건설한다는 것을 전제로 합니다.
다. 만약 이 사건 가입계약서에 [시행사가 이 사건 주택을 신축할 뿐만 아니라 그 후 분양신고, 임대기간 10년의 임대차계약의 체결, 의무임대기간 종료 후 주택 소유권 이전 등 모두 시행사가 주체가 되어 진행된다. ]고 되어 있는 경우 이 사건 가입계약서에 [조합은 이 사건 주택 소유권에 대한 지분 획득 및 거주권(임차권)을 취득한다.]고 되어 있더라도, 이는 조합이 위 시행사에 투자한 것에 대한 반대급부로 주택에 대한 일정 권리를 취득한다는 의미에 불과한 것으로 보이고, 위 규정을 근거로 피고 조합이 조합원에게 민간건설임대주택을 공급하는 것이라고 보기 어렵다고 할 것입니다.
따라서 가입한 조합이 협동조합기본법에 따라 신고를 마친 협동조합이라고 하더라도 민간임대주택법에서 정한 민간임대협동조합에 해당하지 않는다면 가입자는 민간임대주택법 제5조의 5를 근거로 청약 철회를 할 수는 없습니다.
3. 조합가입철회
2020. 11. 26.부터 조합원 모집주체는 가입신청자가 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 가입비 등의 일체의 금원을 예치기관에 예치하도록 하여야 하고, 가입신청자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있고, 모집주체는 가입신청자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하며, 예치기관의 장은 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 하고, 모집주체는 가입신청자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.{민간임대주택법 제5조의 5}
민간임대주택법 5조의 5 2항은 "조합가입신청자는 민간임대협동조합 가입 계약체결일부터 30일 이내에 민간임대협동조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다."고 규정하고 있으므로 가입비 등을 예치한 날이 아니라 조합가입계약서 작성시점이 기준이 된다는 점을 주의하여야 할 것입니다.
한편, 민간임대주택법 5조의 5 3항은 “청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.”고 규정하고 있으므로 내용증명 등으로 청약 철회를 표시하는 경우에 발송이 30일 이내에만 이루어지면 효력이 발생하고 해당 내용증명이 조합측에 송달이 되지 않거나 30일 이후에 송달된다고 하더라도 가입 철회의 효력에는 영향이 없습니다. 구두로 철회의 의사를 표시할 수도 있으나 철회 의사표시 시기라든지 철회 의사표시 행위 존재자체에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로 내용증명 등을 통하여 철회의 의사표시를 하는 것이 좋을 것으로 보입니다.
다만, 민간임대주택법 5조의 5 가입비 반환 규정은 공포 후(2019. 11. 26.) 1년이 경과한 날부터 시행합니다.
4. 설명의무 위반 등으로 인한 이 사건 조합가입계약취소 등
민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 3은 발기인이 조합원을 모집하기 위해서는 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고 관할관청에 신고를 득한 후 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 규정하고 있습니다. 그리고 발기인이 신고를 득하지 않고 조합원을 모집하거나 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하지 않은 경우 형사처벌이 되도록 규정하고 있습니다.
또한 동법 제5조의 4는 조합원 모집 신고를 한 발기인이 가입계약을 체결할 때 해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적 및 해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황을 설명하고 이를 확인받도록 규정하고 있습니다. 만약 발기인이 신고를 득하지 않았거나 설명의무를 제대로 이행하지 않은 경우에는 형사상 민간임대주택에관한특별법위반 및 사기 고소를 진행할 수 있고, 민사상으로도 사기 취소를 주장하여 계약을 무효화할 여지가 있습니다.
한편, 이 사건 가입계약은 약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관규제법'이라 한다)의 적용을 받는 약관에 해당하는데, 조합에게 설명의무가 있는 '중요한 내용'에 해당함에도 조합은 이를 귀하에게 설명한 바가 없다면, 이 부분은 약관규제법 제3조 제4항에 따라 위 가입계약의 내용에 편입될 수 없고, 약관규제법 제16조 단서에 따라 위 가입계약은 전부 무효이므로, 조합은 가입자에게 부당이득반환으로 이 사건 가입비 등을지급할 의무가 있다고 할 것입니다.
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