지역주택조합-설립인가 신청 이후의 조합가입계약 

이 사건 소송은 피고(지역주택조합)가 설립인가 신청일 이후의 시기에 조합원 자격을 갖추지 못한 원고들과 사이에 각 조합가입계약을 체결한 사안입니다.

본 변호사는 원고들 소송대리인으로서 [피고는 2017. 6. 2.경 설립인가 신청을 하였는데, 원고들은 2017. 6. 2.경 이후부터 현재까지 세대원으로 거주하고 있는 것이기에 각 조합가입계약이 체결된 2017. 8. 5.경 및 2018. 8. 26.경 원고들은 피고의 조합원이 될 수 없음은 명백한 상황이었던 것임에도 피고는 원고들과 사이에 ‘원고들은 피고의 조합원으로 가입하여 분담금을 납입하기로 하고, 피고는 원고들에게 피고가 건설하는 아파트를 각 공급하기로 하는 것’을 내용으로 하는 이 사건 각 조합가입계약을 체결하였던 것인바, 이 사건 각 조합가입계약에 의해 원고들이 피고의 조합원으로 가입하는 것이나 피고가 원고들에게 아파트를 각 공급하는 것이 계약 당시부터 사실상, 법률상 불가능한 상태였으므로 피고의 의무이행이 원시적으로 불능이어서 무효라고 할 것이다]라는 등의 주장을 하였습니다.

이에 대해 법원은 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100판결이 ‘조합원 자격’과 관련한 법령의 규정은 강행법규로서 당사자의 의사로 적용을 배제할 수 없는 ‘효력규정’을 의미한다는 해석기준을 제시한 것이기에 ‘조합원 자격’과 관련한 법령의 규정에 위반하는 원고들과 피고 사이의 조합가입계약은 무효인 것이어서 “피고는 원고들에게 납입금 전액 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급하는 한편 소송비용은 피고가 부담한다.”는 취지의 판결을 선고하여야 하는 것인데, 원고들의 의사 등 제반 사정을 종합하여 판결로 선고하는 경우와 다소 다르게 지급시기 및 반환금을 정하여 화해권고결정을 하였던 것입니다.

참고로 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100판결은【[1] 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다[주택법 제2조 제11호 (가)목]. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 것) 제32조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다(위 시행령 조항은 2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정될 때 조문의 위치가 제21조로 변경되었을 뿐 그 내용은 유지되었다). 한편 구 주택법 시행규칙(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부 개정되기 전의 것) 제18조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격 해당 여부를 확인하여야 한다(위 시행규칙 조항은 2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부 개정될 때 조문의 위치가 제8조로 변경되었을 뿐 그 내용은 유지되었다). 위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다.

[2] 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제37조 제1항 제1호 (가)목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 한다. 이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 안 된다.】라고 판시하고 있습니다.

그리고, 수원고등법원 2022. 5. 20. 선고 2021나18777 판결도 위 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100판결 취지에 근거하여 지역주택조합이 설립인가를 받은 이후의 시기에 조합원 자격이 없는 가입자가 지역주택조합과 사이에 조합가입계약을 체결한 경우 계약 체결 당시부터 가입자는 조합원 자격 요건을 구비할 수 없음이 명백하였고, 주택법 및 그 시행령 규정은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 조합가입계약은 체결 당시부터 목적 달성이 불가능하여 원시적 불능에 해당하므로 무효라고 판시하고 있습니다.

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