We Solve 입니다. 흔히 부동산 거래는 매매, 임대만 생각합니다. 그런데 교환 거래도 있다는 거 아시나요? 교환 거래는 말 그대로 부동산을 교환하는 겁니다. 예컨대 아파트를 맞교환하는 것이죠. 이런 교환 거래는 왜 할까요? 교환 거래도 합법일까요? 매매와 다른 점은 무엇일까요? 지금부터 알아봅니다.
Q) 변호사님, 부동산도 맞교환이 가능하다고 들었습니다. 법률상 맞교환을 하는 것도 허용되는 건가요?
A) 가능합니다. 민법 제596조에 규정이 있습니다. 교환도 자주 없어서 그렇지, 엄연히 법률상 허용되는 거래입니다.
Q) 가격이 같으면 돈 없이 맞교환 하면 되는데, 가격이 다르면 차액을 현금으로 줘야하지 않나요?
A) 당연합니다. 아파트 가격이 완전히 똑같은 경우는 없습니다. 그래서 차액 현금을 얹어 줍니다. 이를 흔히 교환매매라고 합니다. 교환과 매매가 동시에 일어나는 것이죠. 민법 제597조에 규정이 있습니다.
Q) 그럼 현실에서 교환 매매는 왜 필요한 건가요? 일반 매매에 비해서 어떤 장점이 있는 걸까요?
A) 아무래도 돈이 적게 든다는 장점이죠. 소유권을 맞 바꾸고 차액만 지급하면 되니까요. 대출을 많이 받을 필요도 없습니다. 매도와 매수가 동시에 일어나므로 시간, 비용 절약도 됩니다. 중개수수료도 한번만 냅니다. 공인중개사법에 의하면 두 물건 중에서 가격이 높은 물건을 기준으로 한 번만 내면 됩니다. 양도세 면에서 유리합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 좋습니다. 신규 아파트를 매수하고 기존 아파트를 매도할 때 걸리는 시차를 줄일 수 있으니까요.
Q) 그래도 일반 매매에 비해서 비중이 많지는 않은 것 같습니다. 저부터 생소하니까요. 어떤 문제나 위험이 있어서 그럴까요?
A) 아파트 시세가 투명하다고 해도, 교환 대상인 다른 아파트와 가치가 완전히 같은 경우는 없습니다. 조금이라도 개별성이 있으니까요. 이때 2개 아파트의 가격을 비교할 기준이 마땅치 않고, 차액을 산정하기 어려울 수 있습니다. 선택의 폭도 좁고요. 무엇보다 행동경제학에서 말하는 소유효과 (소유물이 실제보다 가치가 높아 보이는 현상) 로 인해, 협상이 잘 안될 수 있어요. 교환 후 하자발견으로 인해 분쟁이 일어날 소지도 있습니다.
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