상가 시설 유익비상환청구권, 부속물매수청구권 판단 기준은 

We Solve 입니다. 상가 임대차 계약이 끝날 때 원상복구로 분쟁이 많습니다. 계약서, 특약, 판례에 따라 몇 가지 기준이 있다고 지난 포스팅에서 말씀드렸는데요. 그 중에서 임차인이 남긴 시설물의 대가를 임대인에게 요구할 수 있는지를 알아봅니다. 바로 유익비상환청구권, 부속물매수청구권인데요. 두 개는 다릅니다. 구별하는 기준도 있고요. 어떤 경우에 요구할 수 있는지, 판례상 조건은 어떤지 알아봅니다.

Q) 변호사님, 상가 임대차 계약 끝나면 임차인이 원상복구를 해야 합니다. 흔히 원복이라고 하죠. 원상복구의 전체적인 내용은 저희가 여러차례 얘기한 바 있습니다. 오늘은 그 중에서 세부 쟁점 한 개를 공유하려는데요. 어떤 내용이죠?

A) 바로 임차인이 개량한 시설물의 대가를 임대인에게 받을 수 있는가 여부입니다. 개량했다는 말은 시설물의 가치를 업그레이드 했다는 것입니다. 다운 그레이드했다면 당연히 원복을 해야하죠. 하지만 업그레이드 했다면 원복을 하지 않고, 오히려 돈을 받을 수 있냐가 쟁점입니다.

Q) 법률상 임차인의 권리가 크게 2가지 있다고 하는데요. 어떤 권리인지 알려주세요.

A) 바로 유익비상환청구권, 부속물매수청구권입니다. 두 개의 취지는 같지만 내용은 조금 다릅니다.

Q) 내용이 어떻게 다른가요? 구체적인 근거 법령이 어디에 있는지 알려주세요.

A) 부속물매수청구권은 민법 646조에 있습니다. 임차인이 임대인 동의를 얻어서 부속한 물건이 있으면 계약종료시 매수를 청구하는 겁니다. 매수 청구라는 것은 임대인이 사라고 청구하는 겁니다. 왜냐하면 임차인이 자신의 비용으로 가치를 증가시켰기 때문에 그 댓가를 받는 겁니다.

A) 유익비상환청구권은 민법 626조에 있습니다. 임차인이 유익비를 지출했을 때 가액의 증가가 분명하다면 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이 상환해야 합니다. 부속물매수청구권과의 차이는 부속물 자체를 사는 게 아니라 돈으로 상환한다는 점입니다.

 
Q) 그렇군요. 민법 조문을 보니까 나눠져있긴 하네요. 근데 일반인 입장에서 어떤 것은 부속물이고, 어떤 것은 유익비인지 구별하기 어렵습니다. 나누는 기준이 있을까요?

A) 부속물매수청구권은 임대인이 물건 (부속물) 자체를 사야하는 것이고, 유익비상환청구권은 임대인이 돈을 상환하는 것입니다. 이렇게 알려드리면 팀장님 상식으로 혹시 구별이 가능할까요? 왜 하나는 물건을 바로 사고, 하나는 돈으로 갚아야 할까요? 리걸마인드가 있는지 여쭤봅니다.

Q) 하나는 물건이고, 하나는 돈이라.. 글쎄요 왜 부속물은 물건이고, 부합물은 돈인지 모르겠네요. 혹시 부속과 부합의 개념 차이가 있을까요?

A) 맞습니다. 부속과 부합은 어떤 물건에 달라 붙었다는 점에선 공통이지만, 부속은 그것 자체가 독립된 물건이지만, 부합은 기존 물건의 구성부분으로 녹아들어간 것입니다. 그래서 부속은 기존 물건과 부속물의 독립된 거래가 가능하므로 매수하는 것이고, 부합은 독립된 거래가 불가능하므로 돈으로 상환하는 겁니다. 이 차이를 변호사 중에서 모르는 사람이 많아요.

Q) 구체적인 예를 들어주시면 이해가 편할 것 같습니다.

A) 건물에 부착한 에어컨, 냉장고 같은 가구는 부속물이고 벽지, 장판, 타일은 부합물입니다. 전자는 분리 거래가 가능하지만, 후자는 물리적으로 분리할 수는 있지만 경제적 가치가 현저히 감소하므로 사실상 본체 소유권에 흡수되는 것이죠.

다만, 지난 포스팅으로 공유한 신축 아파트에서 처음부터 세팅된 빌트인 가전 가구는 겉보기에 부속물이지만, 부합물로 해석될 가능성 있으니 주의해야 합니다.

Q) 그럼 부속물매수청구권과 유익비상환청구권이 항상 인정되나요? 임대인 입장에서도 좀 억울할 것 같은데요.

A) 건물의 객관적 가치를 증가시킨 경우만 가능합니다. 여기서 객관적이란 말이 중요합니다. 특정 업종에만 쓰이거나, 임차인의 주관적 이익은 해당 없습니다. 또한 임대인의 허락없이 임차인이 마음대로 부속시킨 물건은 해당 없습니다. 유익비는 계약서에 포기 특약이 없는 경우에 가능합니다.