안녕하세요,
이번 사례는 상가임대인이 건물이 노후화되어 전면 수리를 해야 한다는 이유로 임대차계약 갱신을 거절하여, 권리금을 받지 못하고 퇴거 위기에 놓여 있는 의뢰인(임차인)을 대리하여 이를 방어해낸 사례입니다.
[아래 사안은 개인을 특정할 수 없도록 익명화한 사례입니다]
상가임대인은 상가건물을 매수한 자로, 건물이 위치한 거리가 발전을 거듭하자, 기존 상가임차인인 의뢰인을 내쫓고자 하는 마음을 먹게 되었습니다. 심지어 권리금도 보장하지 않고 무상으로 임차인을 내쫓고 임대료를 기존보다 1.5배 높여 받고자 하였습니다.
임대인은 의뢰인의 영업장을 찾아와서 상거건물의 수리가 필요하다거나, 리모델링이 필요하다는 이유를 대며 퇴거를 요청하기 시작했습니다.
임차인은 황당한 요구사항을 듣고서는, 현재 위치에서 계약을 계속 연장하고 싶다는 의사를 피력하면서도, 만약 나가게 된다면 당연히 권리금은 받아야 한다는 주장을 하였지만, 임대인은 막무가내였습니다.
그리고 끝내 임대인은 임차인에게 계약을 갱신해줄 수 없다며, 권리금 없이 퇴거하라는 내용증명을 발송하기에 이릅니다.
1층 상가에 대해서는 권리금이 없음을 밝혀 둡니다.
상가 건물이 노후화되어 수리할 목적이니 권리금은 발생하지 않음이 분명합니다.
임대인의 내용증명 중 발췌
임차인은 상가건물에서 6년 이상 영업을 지속해온 소상공인으로, 갑작스러운 임대인의 내용증명에 놀라게 되었고, 부동산 관련 업무경험을 풍부하게 보유하고 있는 저희 사무소에 사건을 의뢰해주셨습니다.
저희는 상가임대차계약서와 상대방과의 통화내역, 내용증명을 면밀히 분석하였고, 상가임대차보호법의 개정 내역을 살펴본 결과 충분히 방어가 가능한 사안이라고 판단하였고, 소송으로 발전되기 전 임대인을 상대로 한 내용증명 발송부터 도움을 드렸습니다.
임대인의 주장에 대한 저희의 방어 논리는 다음과 같았습니다.
1. 임대인은 임차인을 상대로 집요하게 퇴거 요청을 하다가 뒤늦게 내용증명을 보내 계약갱신을 거절하고 퇴거를 주장하였습니다.
-> 저희는 먼저 임대인이 상임법 상 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하여야 했음에도, 이를 약 10일 정도 도과한 시점에서 갱신 거절 통지를 하였으므로 이는 적법한 갱신 거절의 통지가 되지 않는다고 하였습니다.
2. 임대인은 임차인과의 계약이 상가임대차보호법 상 계약기간 10년을 보장받을 수 없다고 주장하였습니다. 상가임대차보호법이 개정된 2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가임대차 계약이므로, 부칙 제2조에 따라 개정된 상임법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에는 개정 상임법이 적용되지 않아, 상가임대차계약은 10년을 보장받을 수 없다는 취지였습니다.
-> 저희는 개정된 상임법 시행 이후 동일한 내용으로 체결된 재계약이 있음을 근거로 개정된 상임법 상 10년의 계약갱신요구권이 보장되어야 한다는 점을 강조하였습니다. 서울지방법원의 눈여겨볼만한 하급심 판결례도 함께 인용했습니다.
-> 저희는 같은 호 다목에 대해 판시한 대법원의 법리를 토대로, 건물을 단순히 리모델링할 필요가 있다면 계약갱신을 거절할 수 있다는 것이 아닌, 건물을 사용 수익할 수 없는 정도에 이르러야 비로소 계약갱신을 거절할 수 있고, 그 증명책임은 임대인에게 있다는 점을 강력하게 주장하였습니다.
임대차 종료 시 단기간 내 관리처분계획인가 및 고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 건물 철거 등을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없다.
임대차 종료 시 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등 다목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다
대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결
저희는 법리적으로 치밀하게 구성한 5쪽에 달하는 내용증명을 임대인에게 발송하였습니다.
내용증명을 받고 난 뒤 임대인은 임차인에 대해 건물의 노후화라든가, 계약 기간이 도과하였다는 주장을 철회하고 이제는 임차인을 부당하게 내쫓기 위한 시도를 그만두게 되었습니다.
의뢰인은 새문안 법률사무소의 조력 하에 내용증명으로도 임대인에게 강력한 메시지를 주어 문제를 풀어나가실 수 있었습니다. 다만, 임대인은 아직도 임차인을 퇴거하기 위한 새로운 방안에 골몰하는 것으로 보이는데, 만약 임대인이 부당한 요구를 지속하고, 그것이 소송까지 번지게 된다면 새문안은 의뢰인 편에서 단호하게 대처하여 반드시 승소를 이끌어낼 자신이 있습니다.
상가임대차보호법 상 임차인을 내쫓기 위한 방책으로 건물의 노후화와 리모델링의 필요성을 주장하는 사건은 이번 사건뿐만이 아닙니다. 지방 소재 일부 법무사님들을 중심으로 법리적으로 허술한 퇴거 방법이 공유되고 있는 것 같은데, 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 상가임대차보호법에 의하면 말도 안되는 주장이 많고, 소송으로 번질 경우에는 반드시 패소하는 방안임을 말씀드립니다. 임대인으로서는 상가임대차보호법 상 허용된 범위 내에서 임차인과의 권리 관계를 조율해나가야 하지, 법적으로도 보장받는 권리금을 뺏고 내쫓기 위해 법률의 허술한 부분에 기대서는 안될 것입니다.
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