안녕하세요,
전세사기가 극심한 가운데 벌써 전세피해자로 인정된 분이 1만 9천명을 돌파했다는 보도를 보았습니다.
서민의 주거형태인 전세주택에는, 그동안 모아둔 목돈이 다 들어가 있거나, 사회초년생들이 은행이나 기관의 대출을 받아 마련한 큰돈이 들어가 있기 마련이고, 따라서 피해는 점점 극심해지고 있습니다.
최근 수사결과나 전세사기 상담사례를 살펴보면 공인중개사의 중개과실이 상당 부분 개입되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
공인중개사는 중개하는 부동산에 대해 성실하고 정확한 법적 설명을 할 의무를 부담하고 있습니다(공인중개사법 제25조 제1항). 그럼에도 불구하고, 채무초과 상태인 부동산의 중개를 성사시킬 목적으로, 또는 임대인의 무리한 전세사기 계획에 가담할 목적으로 전세사기에 적극 가담하여 임차인을 유인하는 것인데요.
임차인은 공인중개사가 대상 부동산을 보여주는 것을 넘어서, 법적 위험성을 고지해주고 임대인과 원활하게 임대차계약을 체결하는 것을 도와줄 것이라고 당연히 기대하기 마련이고, 그러한 차원에서 중개수수료도 지급하고 있습니다.
그러나 일부 공인중개사 분들은 문제가 있는 부동산임에도 불구하고 허위 사실을 언급하며 임차인을 안심시키고, 부동산의 상황을 꾸며내어 기망하고, 임대인의 자력에 대한 근거 없는 보장을 하는 경우도 많은 것으로 보입니다.
전세사기 사건으로 발전되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 자력이 없다며 드러 눕는 경우가 많고, 경매를 진행해도 부동산 불경기로 인하여 보증금 전액을 받기에는 어려운 것이 현실입니다.
그런 때, 위와 같은 공인중개사의 불법적인 행위가 개입된 경우 당연히 공인중개사를 대상으로 한 손해배상청구소송을 진행할 수 있습니다.
그러나 손해배상청구소송 자체가 난이도가 높은 소송이라는 점은 반드시 염두해두셔야 합니다. 계약 체결 당시 공인중개사를 신뢰하고 별다른 자료를 남겨두지 않는 경우도 많고, 계약서를 제대로 보지 않는 경우도 있기에 공인중개사의 불법행위를 입증하기란 실무적으로 쉬운 일은 아닙니다.
제대로 된 증거가 없는데, 전세금을 돌려받지 못했다는 이유만으로 공인중개사를 상대로 민사소송을 제기하는 경우, 쉽게 패소판결이 나게 되고, 패소판결에 따라 상대방의 변호사 비용까지 물어주어야 하는 최악의 상황이 되기 마련입니다.
따라서 공인중개사를 대상으로 소송 제기 전에 주의하실 부분에 대해 몇가지 말씀을 드리고자 합니다.
첫번째, 형사고소절차를 활용하세요. 임대인과 공인중개사가 조직적인 범행을 저질렀던 정황이 확인되는 경우, 형사고소절차를 이용하여 경찰/검찰의 수사를 통해 공인중개사의 가담사실과 고의 또는 과실을 입증할 증거를 입수하세요.
두번째, 임대차계약서, 중개대상물 확인, 설명서를 꼼꼼히 읽어보세요. 서류 상 근저당권, 선순위 임차인에 대한 설명이 사실과 다르게 기재되어 있는 경우에는 손해배상청구소송의 주요 증거로 작용될 수 있습니다.
셋째, 변호사의 조력을 받으세요. 나홀로 소송을 진행하시는 경우도 많은데, 난이도가 높은 손해배상청구소송의 경우에는 변호사의 조력 하에 신중하게 접근하는 것이 필요합니다. 소송을 제대로 진행하지 못해 패소하는 경우에는 그 결과를 뒤집기가 매우 힘들고, 패소 시 상대방의 비용까지 물어주어야 하는 어려움이 있기 때문에 변호사 조력은 항상 처음부터 받으시는 것이 좋습니다.
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