가계약금 지급 후 계약 해제하면 배액배상 당하나요? 

We Solve 입니다. 임대차 계약이든, 매매 계약이든 계약금이 있습니다. 가계약금이 있는 경우도 있습니다. 가계약금 또는 계약금만 보낸 상태에서 한 쪽이 계약을 해제하면 어떻게 될까요?

맞습니다. 몰취 또는 배액배상입니다. 많은 사람이 여기까진 알고 있습니다. 하지만 가계약금의 경우, 계약금과 동일하게 볼 수 있는지 정확한 기준은 잘 모릅니다. 판례에 몇 가지 기준이 정립돼 있는데요. 오늘은 그 말씀을 드리겠습니다.

Q) 변호사님, 매매 계약이나 임대차 계약시 계약금, 중도금, 잔금을 주는데요. 계약금만 준 상태에서 해제하면 어떻게 되나요?

A) 몰취 또는 배액배상합니다. 돈을 준 사람은 계약금을 포기하고, 돈을 받은 사람은 두배로 물어줘야 합니다. 왜냐하면 민법상 계약금은 해약금으로 보기 때문입니다. 민법 565조에 규정이 있습니다.

Q) 저도 들어본 것 같습니다. 상대방이 잘못해서 해제하는 게 아니라 본인이 단순변심으로 해제하는 경우를 의미하지요?

A) 맞습니다. 해약금은 계약금만 주고 받은 상태에서 단순변심으로 직접 해제하는 겁니다. 상대방 잘못으로 하는 해제는 채무불이행의 영역입니다. 이때는 손해배상 법리가 적용됩니다. 두 개는 완전히 다릅니다.

Q) 그럼 가계약금은 어떨까요? 보통 공인중개사를 통해서 계약금의 10%를 가계약금으로 많이 넣잖아요. 이때도 해약금 규정이 바로 적용되나요?

A) 사안에 따라 다릅니다. 민법상 계약금 규정은 있지만 가계약금 규정은 없기 때문입니다. 그래서 판례 속에서 기준을 찾습니다. 판례에 의하면 가계약금이라는 형식이나 금액이 중요한 게 아닙니다. 가계약금을 주고받은 상황에 어떤 일이 있었는지, 양 당사자 의사를 해석해서 적용합니다.

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A) 가계약금이 있다고 해서 항상 해약금이 되는 것은 아닙니다. 아래 판례를 보면 알 수 있습니다.

Q) 그럼 가계약금이 계약금처럼 해약금이 될지 안 될지 여부는 구체적으로 어떤 기준에 따라 판단되나요?

A) 가계약금을 주고받은 이유가 제3자의 계약을 막고 우선순위를 확보하기 위한 경우가 많습니다. 이때 양 당사자 의사는 가계약금을 일종의 해약금으로 하겠다는 뜻으로 볼 수 있습니다. 계약금과 비슷한 역할을 하지요.

A) 하지만 형식은 가계약금이지만 실질은 그냥 계약금 중의 일부를 먼저 지급하는 것에 가깝다면 해약금으로서 성격이 부정됩니다. 일종의 증거금일 뿐이므로, 계약이 좌절되면 돌려받는 것으로 해석됩니다. 판례쌍 부당이득으로 반환받습니다.

 

Q) 아 그렇군요. 그럼 가계약금이라는 형식이 중요한 게 아니라, 주고받을 당시 어떤 얘기가 오갔고 어떤 증거가 있는지가 중요하군요?

?A) 맞습니다. 요즘은 이런 혼란을 막기 위해서 공인중개사를 통해 문자를 남겨놓는 경우가 많습니다. 가계약금 지급 후 해제하면 배액배상합니다. 같은 식입니다. 이런 경우는 해약금의 증거를 남겼다고 봐야하므로, 계약금과 동일하게 해약금으로 처리됩니다.

Q) 가계약금 지급 후 계약을 해제하면, 가계약금이 아니라 본 계약금 전체를 해약금으로 봐야한다는 말도 있던데, 맞나요?

A) 마찬가지로 당시 상황을 기준으로 해석합니다. 우선순위를 확보하고 해제를 막기위한 의도로 가계약금을 걸었다면 가계약금을 해약금으로 하겠다는 의사로 봐야합니다. 때문에 본 계약금이 있다고 하더라도, 아직 지급하지 않았다면 가계약금만 해약금이 될 뿐이지, 본 계약금 전체가 해약금이 되는 것은 아닙니다.

A) 하지만, 가계약금 지급 후 본 계약금을 별도 지급했고, 본 계약금 지급 후에 계약을 해제한다면 본 계약금이 해약금이 될 가능성 있습니다. 원래 민법상 계약금은 해약금으로 간주하는 규정이 있는데, 이미 가계약금 단계를 넘어서 본 계약금을 지급했고, 그것으로 양쪽에게 구속력이 생겼기 때문입니다. 물론 중도금 지급 전까지만 해약금 해제가 가능합니다.