다가구주택 임대차 계약시 반드시 주의할 점 

We Solve 입니다. 지난 시간에 다세대 주택과 다가구 주택의 차이에 관해서 알아봤습니다. 세대와 가구의 차이도 알아봤고요. 세대 분리의 중요성도 알아봤습니다. 오늘은 이 중에서 다가구 주택의 임대차 계약에 관해서 알아봅니다.

왜 다세대 주택이 아니라 다가구 주택의 전세, 월세 계약이 위험하고 중요할까요? 바로 등기부에 호실 표시가 안 되기 때문입니다. 어떤 분쟁이 일어나고 어떤 것을 조심해야 하는지 지금부터 알아봅니다.

가장 위험한 것은 다가구 주택의 임대차 계약

다세대 주택, 다가구 주택 모두 임대는 호실별로 놓을 수 있습니다. 다가구 주택이 전체 1개의 소유권이라고 해도, 물리적으로 공간이 구분된 호실별 임대는 가능합니다. 그러나 다가구 주택의 임대차 계약은 필히 주의해야 합니다.

건축물 대장과 등기부를 반드시 확인하고, 임대차 계약서에도 층수와 공간을 구분지어야 합니다. 구체적으로 임대할 부분은, 3층, 남동쪽 1개 호실, 301호와 같은 겁니다. 등기부에 표시가 안 되니 계약서에라도 공간을 구분해 놓는 겁니다. 여기서 호실은 임대인이 임의로 정해놓은 것에 불과합니다. 호실이 있다는 이유로 다세대 주택처럼 그냥 믿으면 안 됩니다. 숫자 자체가 중요한 게 아니라 층수와 위치가 더 중요합니다.

건물의 일부 특정, 도면 첨부

임차인이 보증금을 못 받아서 임차권등기명령을 신청하거나, 보증금 반환 소송을 하는 경우, 반대로 임대인이 임차인을 내보내기 위해 명도 소송을 하는 경우에는 건축 도면을 첨부해서 건물의 일부라는 것을 특정해야 합니다. 특정이 안 되면 법원에서 보정명령이 나옵니다. 물론 도면은 완벽하지 않아도 됩니다. 하지만 적어도 공간을 구분할 정도의 첨부 서류는 들어가야 법원에서 받아줍니다. (아래 예시)

보증금 반환 소송, 경매 신청, 우선변제권

더 위험한 것은 임대인보다 임차인입니다. 계약만료시 보증금을 못 받아서 소송하여 경매를 신청하거나, 다른 호실 임차인이 경매를 신청하는 경우입니다.

다세대 주택은 호실별로 경매가 진행됩니다. 호실별 확정일자에 따른 1순위 우선변제권이 확보됩니다. 하지만 다가구 주택은 전체 1주택이므로, 전체 주택에 대한 경매가 진행됩니다. 확정일자에 따른 우선변제권도 다른 임차인과 순위를 따져봐야 합니다. 전체 주택에 은행 근저당권이 설정돼 있으면, 낙찰가에서 선순위 담보금액을 제외한 나머지 금액을 순위에 따라 배당 받습니다. 다세대 주택처럼 내 호실을 내가 점유하고 있다는 이유로 안전하다고 생각하면 절대 안 됩니다.

처음 계약시 반드시 공인중개사를 통해서 확인하기

이 때문에 다가구 주택에 전세, 월세 계약을 맺는다면 반드시 공인중개사를 통해 안전한지 확인하고 들어가야 합니다. 내가 계약하는 물건이 다가구인지, 다세대인지, 등기부를 확인시켜 달라고 해야합니다. 다가구라면 선순위 은행 담보가 있는지, 임대인 체납 사실이 있는지, 다른 호실의 보증금은 얼마인지, 내가 전체에서 몇 순위인지 확인을 요청합니다. 건축물 대장과 건축물 현황도 (도면), 계약서에 임대할 부분에 "층수, 위치, 호실"을 반드시 확인하고 기재해야 합니다.