적반하장인 매수인에게서 잔금 전액 받아낸 사례 

사실관계

• A씨(매도인)는 B씨(매수인)에게 자신이 소유하던 농지 및 부속 창고건물을 총 10억원(계약금 5천만원, 중도금 1억 6천만원, 잔금 8억원)에 팔기로 하고, B씨로부터 계약금 및 중도금을 지급받았습니다. 계약서에는 B씨가 잔금을 지급하지 못하면 A씨는 계약금과 중도금의 합계인 2억 1천만원을 몰취하기로 하고, A씨가 계약을 어기는 경우 그 배액인 4억 2천만원을 B씨에게 지급한다는 조항이 있었습니다. 
• 계약 당시 토지 및 건물에는 3억원의 근저당권이 설정되어 있었고, 계약서에도 일단 매도인이 근저당권을 말소해주해주는 것으로 기재되어 있었습니다. 그런데 계약 이후 매수인인 B씨는 잔금 전액을 대출받지 못하게 되는 경우 자신이 근저당권을 인수하는 대신 잔금에서 3억원을 공제해도 되냐고 문의하였고, A씨는 흔쾌히 허락해주었습니다.
• 잔금 지급일에 A씨는 등기 이전을 위한 서류와 현금 3억원을 준비해두고 B씨를 기다렸습니다. B씨가 잔금 전액을 대출받지 못하면 잔금에서 3억원을 공제하고 등기를 넘겨주고, 만약 B씨가 잔금 전액을 대출받아오면 3억원으로 근저당권을 말소한 후 등기를 넘겨줄 생각이었던 것입니다. 그러나 B씨는 하루종일 전화를 받지 않았고, A씨는 "기다리고 있다"는 문자를 남겨두었습니다.
• 그런데 잔금일 바로 다음날 B씨가 보낸 내용증명 우편이 A씨에게 도착했습니다. 내용증명의 내용은 'A씨가 잔금일까지 근저당권을 말소하지 않았으므로 계약 위반이다, 따라서 A씨는 B씨에게 계약금과 중도금의 배액인 4억 2천만원을 지급하여야 한다'는 것이었습니다. 
• A씨는 내용증명을 받은 바로 다음날 근저당권을 말소한 후 B씨에게 잔금을 달라고 요구하였으나, B씨는 A씨를 상대로 4억 2천만원의 지급을 구하는 소송을 제기하였습니다.

소송진행 경과

저를 찾아올 당시 A씨는 매수인이 잔금도 주지 않고 계약을 깨려고 하고 있으면서, 오히려 적반하장으로  위약금까지 달라고 하여 너무 억울하다는 말씀을 주셨습니다.

이에 저는 먼저 A씨에게 1) 계약금과 중도금을 몰취하고 계약을 해제하고 싶은 것인지 2) B씨로부터 잔금을 마저 받고 계약을 이행하고 싶은 것인지 여쭤보았습니다. A씨는 B씨에게 너무 정이 떨어져서 차라리 팔지 않겠다면서 계약 해제를 희망한다고 말씀하셨고, 이에 저 또한 그러한 의뢰인의 요청에 맞추어 바로 답변서를 작성하였습니다.

이후 답변서와 준비서면 등을 통해 1) 계약서의 조항에도 불구하고 계약 이후 A씨와 B씨 사이에서 근저당권을 인수하는 방안이 논의되고 있었으므로 A씨가 잔금 지급일까지 반드시 근저당권을 말소할 의무가 없었다는 점, 2) B씨의 내용증명은 이행지체를 원인으로 한 해제의 요건을 갖추지 못하였다는 점, 3) 계약이 적법하게 해제되지 않은 상태에서 A씨가 내용증명을 수령한 다음날 바로 근저당권을 말소하였으므로 A씨는 채무를 불이행한 것으로 볼 수 없다는 점, 4) 오히려 그 이후 잔금을 주지 않은 B씨가 채무를 불이행한 것이므로 A씨는 B씨의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 계약금과 잔금을 위약금으로 전부 몰취할 수 있다는 점을 논리적으로 설득하였습니다.

또한 재판장님께서 변론을 종결하신 후에도 원고인 B씨 측이 참고서면을 내자, 저 또한 마지막 순간까지 의뢰인인 A씨를 위해 최선을 다하여 싸운다는 마음으로 장문의 참고서면을 제출하여 B씨의 주장을 조목조목 반박했습니다.

결과: 원고의 소 취하, 매매계약 정상이행

이와 같은 적극적인 반격에 원고인 B씨는 분위기가 자신에게 불리하게 돌아가고 있다고 생각했는지, A씨에게 소송을 취하하고 잔금을 전부 줄테니 그냥 서로 원래대로 계약을 이행하는 것이 어떻겠냐고 간곡히 요청했습니다. A씨는 B씨가 괘씸하기는 했지만, B씨가 워낙 간곡히 요청하는데다 매매대상이 농지라서 다른 매수인을 찾는 것도 쉽지 않은 상황이었기 때문에, B씨의 제안을 받아들여 잔금을 모두 지급받고 원만하게 분쟁을 끝냈습니다.

사실 이 사건은 계약서 자체에는 잔금 지급일까지 근저당권을 말소하는 것이 A씨의 의무라고 명시되어 있었고, B씨가 근저당권을 인수하기로 합의했다는 명확한 증거도 남아있지 않았기 때문에, A씨에게는 다소 불리할 수도 있는 사건이었습니다.

그래서 저는 근저당권 말소가 A씨의 의무인지 불분명한 상황이었다는 점외에도, B씨의 계약해제의 의사표시가 민법상의 요건을 갖추지 못하여 효력을 발생시키지 못하는 사이에 A씨가 의무를 이행하였기 때문에 어떠한 채무불이행도 남지 않았다는 점을 강조하였고, 결국 A씨에게 전적으로 유리한 결론을 이끌어 낼 수 있었습니다.

이처럼 계약의 효력, 해제와 위약금 등이 쟁점이 되는 사건에서는 계약 전후의 사실관계를 꼼꼼하게 검토하는 성실성 뿐만 아니라 계약법 전반에 대한 탄탄한 법적 지식이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 

계약을 둘러싼 분쟁을 겪고 있거나, 계약 상대방이 말도 안되는 주장을 하여 억울한 상황에 놓여 있는 경우, 수 많은 계약 분쟁을 해결해본 경험을 가진 공현지 변호사에게 조력을 요청해보시기 바랍니다.

감사합니다.