내 전세집이 경매되는 경우 마지막 희망(feat.배당이의소송) 

요즘 특히 빌라에서 전세로 사셨던 분들이 보증금 회수에 어려움을 겪으시는 경우가 많습니다. 

전세사기까지는 아니라고 하더라도 임대인이 부동산 호황기에 갭투자로 빌라 건물을 매수했던 경우가 많기 때문에, 빌라 가격이 떨어지고 금리가 인상되면서 자금 사정이 나빠져서 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것입니다.

이런 상황에서 임대인의 다른 채권자나 임차인에 의하여 빌라가 경매에 넘어가게 되었다면, 내 보증금은 어떤 절차를 통해 얼마나 돌려받을 수 있을까요?

또한 보증금을 최대한 많이 돌려받기 위해서 어떤 조치를 취해야 할까요?

조금 복잡한 내용이지만, 아래 글을 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.

부동산 경매의 절차

* 아래 내용은 강제경매를 기준으로 작성되었으나, 임의경매의 경우에도 대체로 유사합니다.

(1) 채권자의 경매신청이 받아들여져서 법원이 경매개시결정을 내리고 나면, 등기부에는 '이 부동산은 경매가 진행될 예정이니 유의하시기 바랍니다'라는 취지에서 경매개시결정이 기입됩니다.

(2) 이와 함께 법원은 임차인 등 채권자들에게 우편 등으로 경매통지서를 보내서 경매사건의 번호와 해당 건물에 경매가 개시된 사실, 배당요구의 종기 등을 고지하게 됩니다. 

이때 중요한 것은 배당요구의 종기입니다. 임차인의 경우 배당요구를 해야만 경매에서 매각대금을 배당받을 수 있는 채권자에 해당하기 때문에, '배당요구의 종기'라고 기재되어 있는 날짜까지 반드시 배당요구를 해야 합니다.

배당요구를 할 때 임대차계약서를 제출하게 되어 있고, 법원은 나중에 이와 같은 임대차계약서, 등기부, 기타 배당요구 채권자가 제출한 자료 등을 검토하여 배당표를 작성하게 됩니다.

(3) 이후 법원은 감정평가 등을 거쳐 부동산의 최저매각가격을 정하고 매각기일 등을 공고합니다. 매각기일에 유찰되는 경우, 법원은 최저매각가격을 낮춰서 다시 매각기일을 정합니다. 

임차인이 매각기일에 갈 필요는 없지만, 여러 번 유찰될수록 매각대금은 낮아지고, 이 경우 후순위 채권자가 돈을 돌려받지 못하게 될 가능성이 높아지므로, 적어도 동향을 계속 주의깊게 지켜볼 필요는 있습니다.

매각과 관련된 상황은 인터넷 법원경매 사이트에서 간략하게 확인할 수 있습니다.

(4) 매각허가결정이 나서 매수인이 매각대금을 내고 나면, 드디어 임차인 등 채권자들을 위한 배당절차가 진행됩니다. 

법원은 채권자들이 배당요구시 제출한 자료 등을 토대로 배당표를 작성하며, 작성된 배당표 초안은 배당기일로부터 일주일~3일전에 법원에 직접 방문하거나 전자소송 사이트에 접속하여 열람할 수 있습니다. 

배당기일에 배당표에 대하여 아무도 이의하지 않으면 그대로 배당표가 확정되고 채권자들은 배당표에 기재된 금액대로 공탁금을 회수하게 됩니다.

배당이의소송을 고려해야 하는 이유

배당이의의소는 위 (4)의 절차에서 배당표에 이의가 있는 채권자가 제기하는 소송입니다. 

이때 배당이의소송만이 갖는 특징이자 장점은, 배당표 전체를 고쳐서 전체 배당을 다시 할 필요 없이 이의한 채권자와 이의당한 채권자 사이에서만 배당표가 수정된다는 점입니다!!

예컨대 빌라에 A, B, C, D라는 임차인이 있고, 각 임차인이 돌려받아야 하는 보증금은 2천만원인 상황을 가정해보겠습니다. 그런데 확정일자의 선후 등을 고려하면 A-B-C-D 순서대로 배당이 이루어져야 함에도, 어떤 이유에서인지 배당표에는 D가 1순위로 2천만원을, A가 2순위로 500만원을, B와 C가 0원을 받는 것으로 잘못 기재되었습니다. 

이 경우 B가 D를 상대로 배당이의소송을 제기하여 B의 주장이 받아들여지면, B와 D사이에서만 배당표가 수정됩니다. 즉, B는 '내가 D보다는 선순위다'라는 사실만 입증하면, 자신보다 선순위인 A를 제치고 D 앞으로 되어 있는 2천만원의 배당금을 모두 자신의 것으로 가져올 수도 있는 것입니다. 정상적인 배당이 이루어졌다면 A가 2천만원을 받고 B는 5백만원만 받을 수 있었겠지만, A는 배당에 이의하지 않은 반면 B만 이의했기 때문에 이와 같은 결과가 생기는 것입니다.

실제로 빌라건물 전체가 경매되는 경우와 같이 너무 많은 채권자와 임차인이 존재하고 권리관계도 복잡한 경우에는 배당표에 오류가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

이런 경우 나보다 선순위로 기재되어 있는 채권자 중 하나라도 오류를 찾으면 실질적으로 내 손해를 상당 부분 회복할 가능성이 높아지는 것입니다

경매통지서를 받은 임차인이 해야할 일

(1) 일단 등기부와 임대차계약서를 확인해보고, 나보다 선순위인 채권자가 얼마나 있는지 검토해보셔야 합니다. 

나보다 순위가 앞선 저당권자 등이 있는 경우, 내 임차권은 경매로 인하여 소멸하는 것이 될 뿐만 아니라 배당절차에서 내가 회수할 수 있는 금액도 크게 줄어들 수 있기 때문입니다. 

(2) 나보다 선순위인 채권자가 있는 것으로 확인된다면, 배당요구의 종기가 지나기 전에 반드시 배당요구를 하셔야 합니다!! 

제때 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서 배당을 받을 수 없으며, 나보다 후순위인 채권자들이 내 몫의 배당을 받아가더라도 그 돈을 돌려달라고 할 수 없게 되기 때문입니다.

만약 경매가 다 끝나기 전에 이사를 가야하는 경우라면, 임대인에게 내용증명을 보내 경매로 인하여 임대차계약을 해지하겠다는 뜻을 밝혀 임차권등기를 신청하고, 반드시 등기부에서 내 임차권등기가 제대로 마쳐져 있다는 것을 확인한 이후에 이사를 하셔야 합니다.

(3) 매각결정이 나고, 매각대금이 지급되어 배당기일이 지정되고 나면 정신을 바짝 차리셔야 합니다. 배당표에 기재된 내 몫보다도 더 많은 돈을 회수할 수 있는 마지막 기회이기 때문입니다.

배당기일 전 배당표와 등기부를 꼼꼼하게 확인해보시고, 혹시 나보다 후순위인 채권자가 나보다 선순위로 배당을 받아가는 것으로 되어 있지 않은지 반드시 검토하시기 바랍니다. 

특히 빌라 건물 등이 통째로 경매에 넘어가는 경우, 워낙 채권자도 임차인도 많고 권리가 복잡하게 얽혀있기 때문에 오류가 발생할 가능성이 있습니다. 내 권리는 내가 지킨다는 마음으로 꼼꼼하게 검토하셔야 합니다.

(4) 만약 배당표에서 오류를 발견하셨다면, 배당기일에 반드시 출석하여 판사님께 배당에 이의있다고 분명하게 말씀하셔야 합니다. 배당이의소송은 배당기일에 출석하여 이의를 제기한 채권자만이 제기할 수 있는 소송이므로, 반드시 배당기일에 구두로 이의가 있다는 점을 분명히 밝히셔야 합니다.

(5) 이후 일주일 내로 배당이의소송을 제기하고 집행법원에 '소제기증명원'까지 제출하셔야 합니다. 단순히 소제기만 하는 것으로는 부족하며, 소제기증명원의 제출까지도 일주일 내에 모두 이루어져야 한다는 점이 중요합니다.

사실 배당표에 오류가 있는 경우가 아주 많다고 하기는 어렵습니다.

또한 배당표 초안이 공개되는 날은 아무리 빨라도 배당기일로부터 일주일 전이기 때문에, 평소에 법률지식이 많았던 것이 아니라면 배당표에 오류가 있더라도 시간 내에 이를 검토하기 힘들 수 밖에 없습니다.

하지만 마지막 한 방울의 노력으로 받을 가망이 전혀 없던 보증금을 회수할 가능성이 조금이라도 존재한다면, 한 번쯤은 이런 방법도 고려해볼 수 있지 않을까요?

국가가, 법원이 다 알아서 내 권리를 보장해줄 것이라고 생각하지 마시고, 임대차 뿐만 아니라 민사집행과 경매절차에 대한 지식을 갖춘 전문가로부터 도움을 받아보시기 바랍니다.

특히 배당이의소송을 염두에 두고 계시다면, 적어도 배당표가 나온 당일에는 상담을 받아보셔야 제때 이의가 가능하므로, 배당기일 통지서를 받은 즉시 전문가를 찾아가는 것을 권해드립니다.