권리금 포기특약을 했다면 권리금을 받을 수 없을까요? 

"A씨는 카페를 운영하기 위해 점포를 물색하던 중, 번화가에 있는 상가의 목 좋은 자리를 운 좋게 발견했습니다.  다른 사람에게 좋은 자리를 빼앗길까봐 마음이 급해진 A씨는 서둘러 임대차계약을 체결하려고 하는데요.

그런데 건물주인 B씨가 내민 임대차계약서에 "임대인은 일체의 권리금을 인정하지 않는다"는 조항이 있어서 마음에 걸립니다. 

A씨는 권리금을 포기하는 조항이 기재되어 있는 임대차계약서에 이대로 도장을 찍어도 될까요? 

만약 A씨가 5년 뒤 새로운 임차인에게 가게를 넘기려고 한다면 권리금을 받을 수 있을까요?"

권리금, 임차인의 당연한 권리

상가임대차보호법에 따르면 권리금이란 상가의 영업시설이나 비품, 기존 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등에 대한 대가로 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금전 등을 의미합니다.

즉, 우리 법은 기존 임차인이 해당 위치에서 영업을 하면서 쌓아 올린 거래처나 단골손, 노하우 등에 큰 경제적 가치가 있다는 점을 인정하고, 새로운 임차인에게 사업장을 넘길 때 이러한 유형ㆍ무형의 재산적 가치에 대해서도 정당한 대가를 받을 권리가 있다는 점을 강조하고 있는 것입니다.

이처럼 권리금을 회수할 기회를 갖는 것은 상가를 빌려 영업을 하는 임차인의 당연한 법적 권리라고  할 수 있습니다.

그렇다면 임대차계약에 권리금을 포기한다는 조항이 포함된 경우에도 임차인은 권리금을 주장할 수 있을까요?

권리금 회수 기회 보호는 강행규정

상가임대차보호법은 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 지급받으려고 하는 경우, 임대인이 이를 방해해서는 안된다는 점을 명시합니다(제10조의4 제1항).  

또한 상가임대차보호법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 점도 명확하게 못박아두고 있습니다(제15조).

이를 종합해보면, 결국 임대차계약에 특약사항으로 포함되어 있는 것이라고 하더라도, 그 특약의 내용이 권리금을 포기하는 것과 같이 임차인에게 불리한 것이라면 효력을 주장할 수 없다고 할 것입니다.

따라서 권리금 포기 특약은 일반적으로 무효이고, 앞서 본 사례에서 A씨는 특약에도 불구하고 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있으며, B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해하는 경우 A씨는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

건물주가 재건축 계획을 미리 고지했거나, 건물주로부터 상당한 보상을 지급받은 경우 유의 

다만 상가임대차보호법에 따르면, 임대인이 임대차계약 당시부터 이미 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 건물 철거 또는 재건축계획 등을 임차인에게 미리 고지한 경우나, 임차인이 권리금을 포기하는 대가로 임대인으로부터 상당한 보상을 받았던 경우에는 권리금 포기 약정도 예외적으로 그 효력이 인정될 수 있습니다.

예컨대 앞의 사례에서 건물주 B씨가 임대차계약 당시부터 "건물이 너무 노후화되어서 5년 뒤에는 전부 철거할 예정"이라는 점을 명확하게 설명하고 A씨도 이에 동의하였거나, B씨가 계약 당시 "5년 뒤에는 다른 업종을 받을 생각이므로 권리금을 포기해주면 좋겠다, 대신 월세와 보증금을 파격적으로 깎아주겠다"고 제안하여 A씨가 이를 받아들인 경우라면 예외적으로 권리금 포기 특약도 유효해진다고 할 수 있습니다.

따라서 권리금 회수 기회 방해를 이유로 임대인에 대한 손해배상 청구를 고려하고 있는 임차인이라면 계약 당시 이와 같은 사정이 존재했는지 검토해볼 필요가 있을 것입니다.

권리를 침해당한 임차인은 3년 이내 손해배상 청구, 임대인은 예외사유 적극 주장 필요

임대인이 권리금 포기약정을 내세워 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수 방해행위를 하는 경우, 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
한편 권리금 포기 특약의 효력을 주장하는 임대인으로서는 임차인에게 계약 당시부터 재건축 계획을 구체적으로 고지한 사정, 권리금 포기의 대가로 월세·보증금 등에서 상당한 보상을 제공했던 사정 등을 상세하게 입증하여 손해배상 책임을 피하는데 주력해야 할 것입니다.

이처럼 권리금 포기약정은 대체로 무효이지만, 임대차계약의 내용, 계약 당시의 구체적인 사정이나 계약 전후 주고 받은 대화 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 법률 전문가로부터 정확한 내용을 검토받아 대책을 수립하는 것이 가장 안전하다고 할 것입니다.