부동산 분양계약 해제/취소 방법 

부동산 시장은 금리와 같은 금융, 정책적 상황에 따라 급격하게 변하는 특성이 있습니다. 또한 산업의 구조적인 문제로 말미암아 공사대금 조달의 어려움으로 인하여 부실공사 등의 문제가 발생하는 경우가 많이 있는데요. 이러한 피해는 고스란히 분양자들에게 돌아갈 수 밖에 없습니다. 이럴 때 분양자들이 계약이 완료된 분양계약을 해제하는 방법에 관하여 설명 드리겠습니다.



1. 해약금에 의한 해제(계약금의 포기)

우선 가장 쉬운 방법은 계약금의 손해를 감안하더라도 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법이 있습니다. 하지만 여기서 문제는 계약금을 포기하기로 하였다고 하더라도 중도금의 지급이 되었거나, 중도금 대출이 실행된 경우에는 계약금의 포기 만으로는 해제가 불가능 하다는 점입니다. 

중도금을 내지 않으신 분들은 중도금 지급을 하지 않으시고 계약의 해제를 주장하셔야 하니 중도금 지급을 하지 마시고 중도금 지급이 이미 된 상태라면 아래 설명드리는 방법에 따라 분양계약을 해제하셔야 합니다.

2. 하자를 원인으로 한 채무불이행 소송(법정계약해제)

서두에 말씀드렸듯이 공사대금의 문제 등의 원인으로 부실공사 또는 계약 당시 도면과 다르게 건물이 지어지는 경우가 있습니다.  이때는 준공 후 하자가 너무 많아 그대로 건물을 사용할 수 없기에 민법상 이행불능을 이유로 분양 계약 해제를 민사소송을 통하여 진행할 수 있습니다.

제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

하지만 분양사 역시 당연히 모든 하자를 인정하고 받아들여 해제를 해주지는 않습니다. 소송을 진행하며 법원이 지정한 감정인의 건물 감정의 절차를 통해 정확한 감정서를 기반으로 계약의 목적을 도저히 이행할 수 없는 정도의 하자라는 것을 증명해야 합니다. 어떤 것을 감정해야하는지 감정평가사의 감정이 제대로 이루어진 것이 맞는지 감정서의 결과에 대한 검토등은 일반인이 진행하기란 사실상 어렵습니다. 다수의 부동산 관련 소송을 진행해본 변호사와 함께 하시는게 원활한 진행을 하실 수 있습니다.

3. 고지의무 위반을 근거로 사기나 강박을 이유로 한 분양계약 취소소송(법정계약해제)

분양계약체결시 분양사로부터 허위사실이나 과도하게 부풀려진 내용을 설명 받아 계약이 체결된 경우라면 사기나 강박을 이유로 분양계약을 취소한 후 대금반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 민법 제 110조 1항에 따라 사기나 강박이 이뤄졌다는 점을 입증해야하는데 이 역시도 하자를 원인으로 한것과 같이 절대 쉽지 않습니다. 광고라는 것이 그 특성상 기본적으로 어느정도의 허위가 수반되는 것이기 때문입니다. 그렇기에 계약이 체결되는 과정에서 그러한 입증자료를 만들어 내기 위해서는 더욱이 다수의 부동산 관련 소송을 진행해본 변호사의 도움이 필수입니다.

부동산이라는 재산의 특성상 그 규모가 크고 소송으로 이어질 경우 개인 대 개인이 아닌 대형 기업과 또 그 기업과 연계되어 있는 신탁회사 등 일반인이 감당하기에는 어려운 형태를 띄는 경우가 많습니다. 당연히 변호사와 함께 진행을 하셔야 하지만 더욱 중요한 것은 이런 건설 및 부동산 소송을 많이 다뤄보고 진행한 경험이 있는 변호사와 동행하시는게 관건입니다. 

이러한 문제에 처하셨다거나 어려움이 있는 분은 상담부터 본 소송까지 신속하고 정확한 판단으로 그 문제를 해결해 드리겠습니다.

법무법인 신우 김민재 변호사입니다.