건축물하자 소송을 준비중이라면(집합건물) 

오늘은 여러분이 거주하시는 아파트나 장사를 위해 사용하는 상가 등의 건물에 하자를 발견하셨을 때 어떻게 대처하실 수 있는지에 관해 관련 법령과 함께 건축물하자소송에 대하여 말씀드리겠습니다.

아파트, 다세대주택, 상가, 연립주택, 오피스텔, 빌라 등 한동의 건물에서 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립적으로 활용될 수 있는 건물을 우리는 “집합건물”이라고 합니다. 복잡한 구조를 가지고 있는 만큼 다양한 부분에서 건축물 하자에 관련된 분쟁이 생기는데요. 이런 복잡한 구조내에서 여러분들의 손해를 줄이고 법적인 이득을 취할 수 있으려면 부동산 관련 전문적인 지식을 가지고 있는 변호사와 함께 해야 합니다. 오늘은 복잡한 구조의 집합건물에서 건축물하자가 발생했을 시 어떻게 대처하셔야 하는지 설명드리겠습니다.

말 그대로 공유부분이란 주차장이나 복도, 계단, 입구의 홀 등 여러사람이 함께 이용하는 공간을 말합니다. 즉, 전용부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 규약으로 정한 공용 부분을 통틀어 공유부분이라 부르는 것이죠.

전유부분이란 구분 소유한 건물에서 독립된 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소속되는 구분 소유권의 대상이 되는 부분들을 말합니다. 구분소유권이란 벽이나 바닥으로 구획된 건물의 일부를 목적으로 하는 소유권으로 하나의 건물을 여러 부분으로 나누어 소유할 때 건물의 각 부분에 대한 소유권입니다.

집합건물의 하자소송은 하자담보책임 기관과 전유부분의 구분 등 여러 가지 유형에 따라 복잡하게 다릅니다. 그 때문에 그 책임을 분명히 하고 그 원인을 찾아내어 제대로 여러분의 재산을 보호하기 위해서는 부동산분쟁, 부동산소송, 건축물하자소송을 많이해본 부동산변호사의 도움이 필수적이라고 할 수 있습니다.

집합건물하자소송은 집합건물에서 발생한 하자에 대한 보수를 요구하는 소송입니다. 이 소송은 건축물의 완공 이후에 발생한 결함 또는 하자에 대해 그 책임을 건물을 소유한 자들이 건축사나 시공사에 보수를 요구하는 것을 목적으로 진행이 되는데요. 집합건물하자소송의 절차는 다음과 같습니다. 1) 하자가 발견되면 2) 그 하자에 대한 보수를 시공사나 건축사에 소유주들이 요구하게 되고 3) 이게 원활히 진행되지 않으면 소송으로 이어집니다. 4) 소송 중에는 건축물하자에 대해 감정평가 등이 진행될수 있으며, 5) 이후 재판의 판결로써 6) 그 하자에 대한 보수가 이행된다고 할 수 있습니다.

이는 공사의 종류, 위치, 하자의 종류에 따라 기간이 상이하게 설정되어 있습니다. 하자별로 하자담보책임기간에 대하여 살펴보면 먼저

1) 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자는 10년

2) 대지조성공사, 정근콘트리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자, 미시공 등의 사용검사 전 하자는 5년

3) 건축설비공사, 목공사, 창호 및 조경 공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년

4) 마감공사의 하자등 하자의 발견과 교체 또는 보수가 용이한 하자는 2년으로 규정하고 있습니다.

하자가 발견되었을 시 우리가 할 수 있는 조치로는 하자보수청구와 손해배상이 있을 수 있습니다.

먼저 하자보수청구의 경우 전유부분은 구분소유자가 하자보수청구를 할 수 있고 공용부분은 구분소유자 또는 관리단에서 할 수 있습니다. 공용부분의 경우 주로 입주자대표회의나 관리주체에서 하자보수청구가 이뤄지고 있습니다. 이 때에 제대로된 하자보수가 이뤄지지 않거나 하자보수가 진행 된 뒤에 재하자가 발생하게 되면 이에 대응하는 건축물하자에 따른 ‘손해배상청구소송’을 진행할 수 있습니다.

건축물하자손해배상청구소송은 그 과정보단 정확히 그 하자의 정도가 얼마인지를 건축물감정등 객관적인 자료화하여 재판부에 제출하는 것이 관건입니다. 좀 더 자세히 설명드리면 건축물에 대한 하자감정은 해당 건축물이 공사계약으로 정한 내용과 구조적, 기능적인 결함이 존재하는 것에 대해 비교입증을 해아하며 거래 통념상 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추지 않아 발생한 하자인 것을 밝혀내어 그 하자의 발생원인부터 보수 금액을 산정하는 감정입니다.

앞서 설명드린 감정은 하자소송이 진행되면서 법원이 감정이 필요하다고 판단이 되면 당사자 양측에 감정인 후보가 선정이 되고 양측의 감정인 선정에 관한 의견서를 취합하여 감정인이 정해지게 됩니다. 통상적으로는 감정 신청을 하는 당사자 측의 의견을 반영하여 감정인이 선정되는 경우가 많습니다. 감정인은 건축사, 건축시공기술사, 건축구조기술자, 건축안전기술사 등으로 나뉘는데 이때 중요한 것은 우리에게 유리한 감정인을 선별할 수 있는 능력을 가진 변호사의 도움을 받는 것입니다. 우리에게 유리한 감정이 될 수 있게 감정사항부터 감정결과등을 감정인과 의견을 나눌 수 있는 변호사가 필요한 것입니다.

공유부와 전유부등의 하자를 면밀히 검토할 수 있고, 필요하다면 감정인이 하는 감정 절차까지 검토할 수 있는 건축물하자, 건설부동산분쟁을 많이 다뤄본 변호사의 조력으로 문제를 헤쳐나가시길 바랍니다.

법무법인 신우 김민재 변호사였습니다.