전세사기/이중계약으로 같은 집에 다른 세입자가 있다면 

전세사기와 같은 부동산 사기에 관한 뉴스를 낯설지 않게 접하게 되는 요즘입니다. 오늘은 다양한 사례 중 부동산이중계약에 관하여 설명드리겠습니다. 부동산이중계약은 대리인이 세입자와 전세 계약을 맺고 임대인에게 월세라고 속이며 계약을 하는 경우, 이미 전세 계약이 된 집에 이중으로 또 다른 전세 계약을 체결하는 경우 등 다양한 케이스가 있습니다. 두 경우 모두 하나의 부동산에 두 명 이상의 임차인이 계약이 된 경우입니다. 최근 위와 같은 경우가 아닐지라도 다양한 사례의 부동산이중계약 문제로 상담을 오십니다. 

부동산이중계약 문제에 처하신 분들은 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

부동산이중계약이 생겼을 때 민사와 형사 모두 처벌을 묻는 경우와 그렇지 않은 경우가 있는데요. 먼저 매수인이나 임차인 등에게 정확한 사실을 속이고 금전적 이득을 취하기 위한 목적으로 매도인이 이중계약을 진행했다면 이 경우는 사기로 볼 수 있습니다. 

이때는 사기에 대한 형사적 처벌과 함께 부동산이중계약을 통해 입은 손해에 대한 민사적 청구를 함께 진행할 수 있겠습니다. 허나, 앞서 말씀드린 사기의 의도가 아니라 실제로 과실이나 착오로 단순 부동산이중계약이 생길 수도 있습니다. 이때는 사기를 이유로 형사상의 책임을 묻기는 어려울 수 있습니다. 이 경우 해당 주택의 매도인 혹은 중개사 등 관련 책임자에게 피해에 대한 배상을 요구하는 민사 소송에 중점을 두어야 합니다.

1. 부동산 이중계약 예방을 위한 주의사항

부동산이중계약을 예방하기 위해서 가장 중요한 것은 계약의 당사자를 확인하여 대리인과의 계약이 아닌 임대인 당사자 본인과의 약정을 하는 것입니다. 하지만 여러 사유로 인해 실제 집주인과 계약을 하지 못하고 중개사인 대리인이 계약을 도와주는 상황이 많이 발생하는데요. 이럴 때는 1) 소유자와 집주인의 신분증이 일치하는지 2) 집주인이 전세, 월세 중 어떤 계약이 이루어지기 원하는지 서류에 직접적으로 표기해달라고 하기 3) 적법한 위임장 4) 인감증명서 5) 신분증 등의 확인을 통해 문제의 소지를 미연에 방지하는 것이 중요합니다.

2. 민형사상으로 대응해야

위의 주의사항을 이행했음에도 피해를 입을 수 있는데요. 앞서 말씀드린 것처럼 형사상 사기의 죄로서 처벌을 받게 한다 하더라도 이는 형사적 절차로써, 가해자에게 그 사기죄에 대한 벌을 처벌하는 것일 뿐 피해자가 변제 받는 것은 없기에 별도로 민사 소송을 통해 피해 금액에 대한 보상을 위한 손해배상, 보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 소송에서 이러한 피해를 입증하기 위해선 위조서류, 집주인이나 중개사와의 문자 또는 통화내역, 거래내역 등 검토할 증거와 자료들이 많습니다. 이럴 때 본인이 혼자 해결하는 것은 상당히 힘든 일일 텐데요. 주저하지 마시고 법무법인 신우의 김민재 변호사에게 연락을 주시기 바랍니다.


3. 형사적 절차에서 가해자의 처벌은

이중계약이 이루어진다면 그 계약으로 인해 이익을 편취한 인물이 있을 것입니다. 중간에서 보증금을 편취한 위임인이나 공인중개사에게 사기죄로 형사고소를 진행하실 수 있습니다. 우리 형법 제347조 사기의 죄와 제355조 배임의 죄를 근거로 처벌이 될 수 있는데요. 집주인의 권한을 위임받은 사람이나 공인중개사에게 속아 계약이 체결되었기에 이는 사기에 해당할 수 있으며 계약자인 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무를 위배하여 이득을 취하였기에 배임까지 해당할 수 있습니다. 사기가 인정이 되었을 때는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금, 배임의 처벌로는 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원의 벌금형이 내려질 수 있습니다.

4. 민사 소송의 진행

피해 회복을 위하여 형사고소가 이루어진 상태에서 민사소송을 함께 준비하시는 것이 좋습니다. 민사 소송 전 내용증명의 발송 및 지급명령신청의 제도를 사용하여 피해 입은 손해에 대한 피해금을 돌려받을 수 있는데요. 내용증명은 법적인 효력이 있는 문서는 아니나 보증금 반환을 제대로 하지 않을 경우 소송을 진행하겠다는 예고를 하는 의미를 가지고 있습니다. 지급명령의 경우 상대방이 이의를 제기하지 않을 경우 단시간에 사건을 해결할 수 있겠지만 상대방이 이의를 제기하거나 송달이 되지 않는 등의 경우 소송으로 나아가게 됩니다. 이런 과정들이 다소 복잡하고 어렵게 느껴지실 수 있으나 법률 전문가와 상의하시고 법적 절차를 진행하신 다면 문제 해결에 도움이 되실 수 있습니다.

내용증명의 발송부터 이후 이어질 수 있는 본 소송까지, 확실하고 유리하게 진행을 하시려면 해당 문제를 많이 다뤄보고 해결해 본 변호사와 함께 하시는 것이 좋습니다. 부동산 문제는 그 금액이 크고 보증금 반환 등의 문제는 시간적으로도 빠르게 처리가 되어야 더 큰 문제를 방지할 수 있기 때문입니다. 오늘은 부동산계약에서 발생하는 법적 문제 중 부동산이중계약이 이루어진 경우 어떻게 대응할 것인지 설명드렸습니다.

이러한 문제에 처하신 분들이라면 변호사와의 상담을 통해 빠르고 정확한 해결을 하시기 바랍니다.

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지금까지 법무법인 신우의 김민재 변호사였습니다.