안심전세 앱 알림, 계약해지 소송 승패 가를 수 있다. 

We Solve 입니다. 전세사기 피해를 막기 위해서 정부에서 안심전세 앱을 개발했습니다. 처음에는 엉망이라 난리였는데 차츰 개선되고 있습니다.

특히 안심전세 앱에는 임대인이 달리지는 권리관계 변동이 있으면 임차인에게 카카오톡 알림이 가도록 설정돼 있습니다. 실 사용자의 만족도가 높은 서비스인데요. 그런데 법률상 해당 알림이 소송에서 승패를 가를 수 있는 중요한 증거가 될 수 있다고 합니다. 어떤 내용인지 살펴볼까요?

Q) 변호사님, 주택 임대차 계약기간 도중에 임대인이 변경됐을 때 임차인이 소송하는 방법에 대해서 지난 포스팅에서 알아봤습니다.

A) 맞습니다. 지난 포스팅에서 임대인이 변경돼도 대항력이 있으면 거주하는데 문제없다고 알려드렸죠. 그리고 임차인은 바뀐 임대인 상대로 소송을 해야하며, 원칙상 전 임대인 상대로 소송을 못 한다고 했습니다.

Q) 이런 경우가 많아서 그런지 해당 유튜브 영상의 조회수가 높더라고요. 그런데 변호사님 말씀에 의하면, 기존 임대인 상대로 소송할 수 있는 방법이 있다고 하셨는데요.

A) 판례상 예외가 인정되기 때문입니다. 판례상 임차인은 임차 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 기존 임대인에게 승소가 가능합니다. 쉽게 말해서 건물이 팔렸다는 것을 임차인이 알았다면 이의신청해야하고, 했다면 기존 임대인에게 소송하고, 안 했다면 신규 임대인에게 소송하라는 겁니다.

Q) 판례상 안 때로부터 상당기간이라면 임차인이 언제 알았는지가 핵심일 것 같은데요. 기존에는 어떤 증거로 임차인의 알았다는 것을 증명한 건가요?

A) 임대인과 직접 전화, 문자, 카톡을 하다가 알게 되거나, 중개인과 연락하다가 알게 된 경우, 우연히 등기부를 발급받아서 알게 된 경우입니다. 각각 연락한 시점이 중요했고, 등기부라면 발급받은 시점이 나옵니다. 이것이 기산점의 증거가 됩니다.

Q) 그런데 앞으로는 안심 전세 앱이 소송에서 중요한 증거가 될 수 있다고요?

A) 맞습니다. 안심 전세 앱에서는 임대인 변경시 임차인에게 카카오톡 알림이 가도록 돼 있는데요. 임대인이 아무런 연락을 안했다면 임차인은 해당 알림을 통해서 매매사실을 처음 알게 됩니다. 알림을 수신한 시점이 판례상 임대인 변경을 알았던 시점으로 증거로 쓰일 것입니다.

Q) 임차인은 안심 전세 앱의 임대인 변경 알림을 받았다면 임대인에게 연락해야 겠죠? 어떻게 얘기하고 조치하면 되나요?

A) 카톡을 캡쳐해서 임대인에게 보내고, 집을 매매한 것이 맞는지 확인합니다. 확인 후 임대인 변경에 동의하지 않으므로 계약을 해지한다거나, 계약만료시 보증금을 기존 임대인에게 받겠다는 의사를 남기면 됩니다. 그 대화내역을 증거로 남기면 소송에서 기존 임대인을 상대로 승소할 수 있는 것입니다. 판례상 상당 기간이 정해진 것은 없으나 빠르면 빠를수록 좋습니다. 오래 지나면 임대인 변경에 동의한 것으로 해석됩니다. 이때는 계약을 해지할 수 없고 신규 임대인 상대로 소송해야 합니다.

Q) 계약 당시에 특약사항으로 남겨두면 더 완벽한 것일까요?

A) 맞습니다. 특약사항으로 만일 계약기간 도중 임대인 변경되면 계약을 해지하고 보증금을 기존 임대인에게 청구한다는 특약을 남기면 베스트입니다. 임차인의 해지 의사를 확정적으로 못 박아둔 것이라서, 앱 알림을 떠나서 계약서를 근거로 소송이 가능합니다.