전세 보증금을 안전하게 지키기 위한 4가지 필수 특약사항 

We Solve 입니다. 오늘은 임차인이 전세 보증금을 지키기 위해서 계약서에 필수로 들어가야하는 특약사항에 대해서 알아봅니다. 바로 전세사기 피해를 예방하기 위한 것입니다. 간단합니다. 전세사기 범들이 어떤 식으로 사기를 치는지 유형을 알면 됩니다. 적을 알아야 나를 아는 법이죠.

1. 잔금일까지 등기부를 깨끗이 정리한다.

보통 건물에는 은행 담보가 있으므로 근저당권이 있습니다. 잔금일까지 근저당권이 말소돼야 임차인이 1순위가 되죠. 근저당권 외에 가압류, 가처분, 전세권, 임차권 등기 등등은 말할 것도 없습니다. 계약당시에는 있더라도 잔금일까지는 깨끗이 말소하는 것을 특약에 넣어야 합니다. 공인중개사를 통해 등기부를 확인하고, 반드시 요청해야 합니다.

2. 전입신고 다음날까지 대출을 받지 않는다.

전입신고의 효력은 다음날 오전 0시 발생합니다. 임차인이 입주 당일 전입신고를 했다면 입주 다음날 오전 0시에 효력이 발생합니다. 확정일자는 그 전에 받았다는 전제하에서 대항력과 우선변제권을 그때 확보합니다. 확정일자를 전입신고보다 늦게받으면 확정일자 받을 때까지 입니다. 임대인은 대출을 받으면 안 됩니다. 대출을 받으면 순위가 역전되기 때문입니다. 전세사기의 대표적인 유형입니다. 특약에 넣어야 합니다.


3. 계약 후 집을 매매하면 계약을 해지한다.

전세사기와 직접 관련은 없을 수 있습니다. 임대인의 매매는 자유기 때문입니다. 매매해도 임차권은 승계되므로 새로운 임대인에게 주장할 수 있습니다. 대항력이 있으니까요. 하지만 임차인 입장에서는 임대인의 자력을 알 수 없고, 자력이 더 나빠질 수 있으며, 심지어 바지사장 일 수도 있으므로, 동의 안 할 권리가 있습니다. 판례에 의하면 임대인 변경 후 상당기간 안에 이의를 신청하면 기존 임대인에게 보증금 청구 가능합니다. 그래서 미리 특약에 넣어두면 좋습니다.

4. 계약 후 세금 체납, 경매 신청, 물권 변동이 있는 경우 계약을 해지한다.

임대인의 사업이 망하거나 어떠한 이유로 자력이 상실될 위험이 있습니다. 전세기간이 길수록 더 그렇죠. 그래서 계약 후 세금 체납, 경매 신청, 물권 변동이 있는 경우 계약을 해지한다는 특약을 추가하면 됩니다. 물권 변동은 후순위 은행 담보를 잡는 것도 포함돼죠. 임대인 입장에서 급전이 필요해서 담보 대출을 받는 것까지 문제 삼느냐고 생각할 수 있지만, 임차인이 특약을 걸 때는 본인 입장에서 걸면 됩니다. 참고로 법이 바뀌어 임대인 동의없이 임차인은 단독으로 임대인의 세금 체납을 확인할 수 있습니다. 나머지는 인터넷에서 등기부를 떼 보면 됩니다. 안심전세 앱으로도 가능합니다.

위 4가지 특약모두 임대차 계약서에 구분해서 명시합니다. 만일 위반하는 경우 계약을 즉시 해지하고 보증금 전액을 반환한다는 문구를 추가하면 됩니다.