최근 전세사기 피해는 어렵지 않게 찾아볼 수 있을 만큼 그 수가 늘었고 이에 따라 공인중개사의 역할을 좀 더 구체적으로 규정함으로써 임차인 보호를 위한 장치가 많이 마련되고 있습니다.
그 중 소개드릴 내용은 “공인중개사의 고지의무”와 관련된 내용입니다.
먼저 공인중개사의 의무과 관련된 법령에 관하여 설명드리겠습니다.
국토교통부에서는 2024년 7월부터 시행될 공인중개사가 안전한 임대차계약 중개를 위해 반드시 설명해야 할 부분을 개정안으로 발표했는데요. 그에 따른 내용으로는
1) 임대인의 미납세금
2) 확정일자 부여 현황
3) 전입세대 열람 등의 고지입니다.
또한 소액 임차인의 보호를 위하여 현행 임대차 계약 관련 공인중개사의 최우선변제권, 임대보증금 보증 제도, 전세금반환보증보험을 확인 및 설명했던 것에서 ‘중개대상물 확인, 설명서’를 작성하고 공인중개사 · 임대인 · 임차인이 서명하여 각 당사자에게 교부하는 것으로 바뀌었습니다.
이번 개정안에서는 공인중개사가 임대차 계약 중개 시 안전한 거래를 위해 충분한 정보를 제공토록 하여 전세사기를 미연에 방지할 수 있을 것으로 기대한다고 하였는데요. 공인중개사의 손해배상책임 강화를 위해 공제 제도의 개선을 추진하는 한편 과태료 부과체계 정비 등 중개업 관련 제도 개선도 지속 추진할 계획이라고 합니다.
기존에는 중개보조원의 고지의무에 관한 별다른 제약은 없었습니다. 이번 개정안으로 만들어진 조항으로 중개보조원이 부동산 물건을 안내하는 현장에서 중개업무를 보조하는 경우에 중개보조원인 것을 중개의뢰인에게 미리 고지를 해주어야 합니다. 그렇지 않을 경우 중개보조원과 공인중개사 각각에게 500만 원의 과태료가 부과된다는 내용이 추가되었습니다.
그리고 이러한 중개가 이루어질 때 공인중개사가 부동산 물건을 보러 온 중개 의뢰인에게 설명해야 하는 내용도 새로이 규제되었는데요. 공인중개사법 제25조의3 역시 신설된 항목입니다. 내용은 개업공인중개사는 주택의 임대차를 체결하려는 중개 의뢰인에게 “주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 확정일자 부여 기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항과 ”국제징수법 제109조 제1항및제2항 그리고 지방세징수법 제6조 제1항및제3항에 따라 임대인이 납부하지 않은 국세와 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항입니다.
이외에 주택임대차보호법과 주민등록법으로 앞서 설명드린 공인중개사의 고지의무에 관련해 근거가 될 수 있는 법 조항을 살펴볼 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7과 주민등록법 제29조의2입니다. 먼저 주택임대차보호법 제3조의7로 임대인이 임차인에게 납세에 관한 정보를 제시할 의무를 규정하고 있으며 주민등록법 제29조의 2로 전입세대 확인서의 열람 또는 교부를 하게 해 두었습니다.
위에서는 기본적으로 우리가 알아야 할 공인중개사의 고지의무에 관한 법률을 설명드렸는데요. 이제 실제로 공인중개사의 고지의무 위반에 따른 임차인의 손해는 어떤 법을 적용하여 손해배상이 어떻게 이뤄지는지 설명드리겠습니다.
공인중개사 법 제30조로 공인중개사는 중개행위 시 고의 또는 과실로 거래 당사자에 재산상 손해를 발생시킨 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다는 것을 법으로써 그 피해에 대한 의무는 중개업자에게 있다는 것을 규정하고 있습니다. 이는 앞에서 설명드린 계약을 희망하는 중개 의뢰인에게 위 내용들을 고지하고 문제가 생길 수 있는 요인이 있다면 사전에 계약 희망자에게 알려줘야 할 의무를 갖는 것이죠. 만약 고의나 과실로 설명해야 할 중요한 사항이 빠져 그 사실을 모른 체 계약이 이루어지고 그 피해를 임차인이 입게 된다면 법령에서 정한 의무를 위반한 것으로 처벌이 가능합니다.
그리고 공인중개사가 위의 의무를 저버리고 계약한 임차인에게 피해가 생겼는데 간혹 본인이 중개한 매물이 아니기에 문제가 있는 매물인지 몰랐고, 그 책임을 부동산 물건을 소개해 준 중개보조인에게 떠미는 경우가 있습니다. 이 같은 경우도 우리 법은 선량한 임차인의 안전한 부동산 거래를 위해 보호 조항을 두고 있는데요. 바로 공인중개사 법 제15조의 제2항입니다.
공인중개사 법 제15조 제2항에 따르면 개업 공인중개사가 아니라 할지라도 소속된 공인중개사나 중개보조인이 한 행위에 있어서는 개업 공인중개사 즉 대표 공인중개사가 한 행위로 본다고 규정하고 있습니다. 그렇다면 소속된 공인중개사와 중개보조인으로 인한 잘못으로 문제가 발생해도 이를 고용한 공인중개사에게 그 피해에 대한 보상을 청구할 수 있는 것이죠.
그렇다면 앞서 설명드린 내용이 모두 부합한다고 하면 모든 사항에 관하여 고지를 하지 않았다는 의무 위반 만으로 모든 피해를 청구할 수 있는 것일까요? 결론부터 말씀드리면 모든 경우가 아닌 채무불이행 등의 불법행위가 생겼을 경우에 가능합니다. 이때 불법행위라는 것은 고의나 과실로 인한 위법한 행위로 손실을 입게 만든 행위 모두를 불법으로 보고 있습니다. 이는 실수였다고 하여도 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있다는 것입니다. 예를 들어 임대차 계약서 내용을 잘못 적은 경우나 소음이나 생활 쓰레기 등의 문제 등을 고지하지 않았거나 근저당권 등 권리변동 사항을 누락시킨 경우 등이 있을 수 있겠습니다.
여기서 주목하셔야 할 점은 입증의 책임이 청구인에게 있는 것은 여느 민사소송과 동일하지만 ‘소멸 시효’가 다른 점을 아셔야 합니다. 중개 사고로 인하여 손해배상 청구 소송이 이루어지려면 그 소멸 시효가 3년으로 일반 민사 보다 짧기 때문에 신속히 부동산 관련 소송 사건을 많이 진행한 변호사의 조력이 필수적인 것이죠.
오늘은 공인중개사의 고지의무가 무엇인지 그리고 어떤 것들이 있는지 살펴보았습니다.
부동산 소송이라는 것은 그 손해를 입증하고 그 피해를 객관적인 자료로서 입증하기란 쉽지 않습니다. 이러한 어려움에 처하신 분들은 더 늦기 전에 법무법인 신우로 연락 주시기 바랍니다.
지금까지 법무법인 신우의 김민재 변호사였습니다.
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