We Solve 입니다. 혹시 역월세를 들어보셨나요? 역전세는 들어봤는데 역월세는 생소하다고요? 오늘은 부동산 임대시장에서 나타나는 역월세에 대해 알아봅니다.
Q) 변호사님, 최근 몇년간 전국적으로 역전세라는 말이 많았습니다. 뉴스나 신문 기사를 보다보면 심심찮게 나왔는데요. 저희도 영상에서 여러차례 다룬 바 있습니다.
A) 맞습니다. 역전세는 기존 전세가 보다 신규 전세가가 낮은 것이라고 말씀드렸습니다. 역전세가 왜 일어나는지, 일어나면 어떻게 되는지 등은 지난 영상 참고하시면 좋겠습니다.
Q) 그런데 역월세는 도대체 무엇인가요? 월세가 역전되는 것이라고 이해하면 되나요.
A) 음 그렇게만 정의하면 기존의 월세보다 신규 월세가 싸지는 것으로 오해할 수 있는데요. 역월세는 역전세에서 파생되는 것이라고 봐야 합니다.
Q) 역월세가 역전세에서 파생된다니 그게 무슨 말인가요? 전세와 월세는 애초에 다른 계약 아닌가요.
A) 역전세가 발생하면 임대인 (집주인)이 임차인 (세입자) 에게 내려간 만큼의 전세금 차액을 돌려줘야 합니다. 예를 들어 6억 전세가 5억으로 내려가면 갱신 계약시 1억을 현금으로 돌려줘야 합니다. 현금이 있는 사람은 상관없습니다. 그런데 당장 현금이 없는 경우가 많죠. 이때 임대인은 임차인에게 역월세를 제안합니다. 차액 1억원을 돌려주는 대신, 1억원에 대한 이자를 계약만료시까지 지급하겠다는 것이죠.
Q) 그럼 역월세는 임차인이 임대인에게 지급하는 월세가 아니라, 임대인이 임차인에게 지급하는 월세인가요요?
A) 맞습니다. 상황이 반대로 바뀐 겁니다. 원래 전세란 무이자 대출과 비슷합니다. 임대인은 물건을 빌려준 대가로 돈을 빌려쓰는 것입니다. 빌려쓴다는 것은 전세금에 대한 이자 만큼의 수익을 누리는 것입니다. 그런데 역전세가 발생했는데 차액을 못 돌려주면, 적어도 차액에 대한 이자 만큼은 임차인에게 지급해야 공평에맞습니다.
Q) 아 그렇군요. 저는 역월세라는 게 기존 월세 계약보다 신규 월세 계약이 더 낮은 것인 줄 알았어요.
A) 월세는 보증금이 작기 때문에 역전세와 같은 사회 문제가 잘 안 일어납니다. 기존 월세보다 신규 월세가 더 낮다고 해도 월세 보증금은 소액이라 임대인이 돌려주는 것에 부담이 없거든요. 월세 수익이 조금 줄어들 뿐입니다. 그런데 역전세는 워낙 수억원의 차액이 생기고, 갭투자한 임대인인 현금이 없는 경우가 많은데 이때 역전세를 해결하는 수단으로 역월세가 등장한 겁니다.
Q) 그럼 역월세는 역전세를 해결하기 위해 임대인이 제안하는 것이므로, 갱신 계약에서만 나올 수 있겠네요?
사람이 바뀌어 버리면 신규 임차인은 기존 임차인과 무관한 사람 아닌가요?
A) 맞습니다. 역월세는 계약을 갱신할 때 등장합니다. 신규 계약이면 신규 임차인은 기존 전세금과는 무관하니까요. 다만, 임차인이 변경될 때 역전세가 발생하면, 임대인은 신규 전세금을 받아서 기존 전세금 전부를 못 주게 되는데, 이때 임대인이 돈 마련이 될 때까지 차액에 대한 이자를 주겠다고 협상하는 경우가 있습니다. 하지만 기존 임차인은 당장 돈을 받아서 다른데 이사를 가야하므로 대게 동의하지 않습니다. 차액에 대한 보증금 반환소송을 하는 경우도 많습니다.
Q) 임대인이 돈이 없으면 역월세 대신에 은행에 대출을 받아서 전세금을 지급할 수도 있지 않나요?
A) 맞습니다. 임대인이 전세금 반환을 하기 위해 은행 대출을 이용할 수도 있습니다. 그런데 대출도 몇가지 요건이 필요한데요. 요건이 안 되는 임대인도 많습니다. 요건이 된다면 은행 대출이자와 역월세의 월세를 비교하게 됩니다. 대출이자보다 역월세가 유리하면 임대인은 역월세를 이용하게 되지요. 이것은 마치 임차인이 전세 대출 이자와 월세를 비교하는 것과 같습니다. 상황이 정 반대로 바뀐 겁니다.
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