We Solve 입니다. 토지거래허가구역이라는 것이 있습니다. 부동산을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 한다는 것입니다.
현재 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 압구정동, 송파구 잠실동에 지정돼 있습니다. 아파트만 해당입니다. 2020년 6월에 지정돼서 세 차례 연장되어 왔습니다. 이번에도 연장될까요? 아님 전격 해제될까요?
지금부터 토지거래허가구역 해제가 왜 중요한지, 부동산 거래와 투자 관점에서 알아봅니다. 경매와 연결해서 알아봅니다.
Q) 변호사님, 토지거래허가구역은 왜 있는 건가요?
A) 지역별로 다양한 목적이 있지만 현재 강남구, 송파구에 지정된 이유는 인근에 대규모 개발호재가 있어서 부동산 투기우려를 감안한 것입니다.
Q) 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 투기를 잠재울 수 있는 건가요? 투자자들은 왜 해제를 원하는 건가요.
A) 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 의무가 발생합니다. 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가합니다. 내 집마련 목적이 아닌 부동산 투기가 일어나기 어려운 환경이 조성됩니다. 개발호재가 있는 지역은 갭 투자를 허용하면 시장 과열이 일어날 수 있기 때문에 막아놓은 것입니다.
Q) 경매는 일반 매매와 다르다고 듣기도 했습니다. 토지거래허가구역에서 경매로 낙찰받아도 실거주 의무가 있나요?
A) 아닙니다. 일반 매매와 달리 경매는 실거주 의무가 없습니다. 그래서 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 송파구 잠실동 아파트의 경우 경매시장에서 인기가 좋습니다. 경매로 낙찰받으면 바로 전세를 줄 수 있기 때문입니다. 갭 투자가 가능하죠. 이 지역의 낙찰가는 시세보다 높은 경우가 많습니다. 원래 경매는 시세보다 싸게 살려고 하는 건데, 토지거래허가구역 아파트의 경매는 갭투자가 된다는 장점이 있어서 시세보다 비싸도 낙찰됩니다.
Q) 그렇군요. 만약 이번에 토지거래허가구역이 해제되면 일반 매매시에도 전세끼고 매매가 가능한거죠? 같은 가격이라면 굳이 경매를 할 필요가 없겠네요.
A) 그럴 수 있습니다. 가격 메리트가 없으면 경매가 아니라 매매를 하면 되니까요. 경매에서 감정가는 6개월전 시세를 바탕으로 정해집니다. 현 시점의 시세가 아니에요. 그래서 현 시점의 시세를 철저히 조사한 후, 경매와 실익을 비교하면 됩니다. 강남권의 경매 낙찰가는 토지거래허가구역과 관련이 깊습니다.
Q) 토지거래허가구역이 지정되어 있는지 아닌지는 어디서 확인할 수 있나요?
A) 서울특별시 부동산정보광장- 홈-기타정보-토지거래허가 섹션에서 볼 수 있습니다. 아래 링크로 접속하면 바로 나옵니다. 말씀드린 강남구, 송파구는 국제교류복합지구 및 인근지구에 해당합니다.
Q) 이번에는 전격적으로 해제될까요? 결과를 알 수 없지만 보통 어떤 기준으로 해제 여부가 결정되나요?
A) 서울시 도시계획위원회에서 결정합니다. 보도에 의하면 격론이 벌어졌다고 해요. 해제 기준은 토지거래허가제의 목적과 관련 있습니다. 현 시점에서 해당 지역에 부동산 투기우려가 있는지, 오히려 거래를 위축시키지 않는지 등 부동산 시장 흐름과 연관되어 있습니다.
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