상가건물 명도소송 사례 – 갱신요구권의 불행사 

1. 사안의 개요

의뢰인은 소유 중인 부동산 건물이 건축된 지 51년 이상 경과하여 노후화가 되고 안전사고 우려가 있어 보여 건물을 철거하고 재건축을 진행하고자 하였고, 이를 7명의 임차인들에게 통지하여 퇴거일에 대한 협의를 요청하였습니다.

안전진단검사결과도 D등급 이하로 나왔고 임차인들 대부분이 영업을 해온지 오래된 경우여서 협의를 통해 해결할 수 있으리라고 기대하였으나 두 사람을 제외하고는 모두 퇴거하기를 거부하였으며, 임차인들은 임대인에게 거액의 합의금을 요구해오기 시작하였습니다.

위와 같이 합의를 통한 해결이 어려울 것으로 보이자 의뢰인은 어쩔 수 없이 사건을 의뢰하시게 되었습니다.

2. 대처방안

의뢰인의 사건을 맡게 되면서, 임차인들에게 퇴거를 다시 한 번 요청하는 내용증명서를 보내었는데, 각 임차인들마다 임대차관계에서 차이가 있었기에 영업을 한지 10년이 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없는 사람, 3기 이상 차임 연체를 한 적이 있는 사람, 임대인의 갱신거절에도 불구하고 갱신요구권 행사 없이 퇴거를 하지 않고 있는 사람 등에게 각각의 사유를 내용증명서에 담아 임대차계약의 종료사실을 알리고 퇴거하지 않을 시 불법점유상태가 됨을 고지하였습니다.

이후 1명의 임차인에게 먼저 명도소송을 제기하였고, 해당 임차인은 소송 도중 더 이상 합의금을 요구하지 않고 퇴거하겠다고 하여 합의서를 작성하고 이를 토대로 화해권고결정을 재판부에 요청하여 최대한 빠른 날짜로 정한 일자에 퇴거하기로 하는 화해권고결정이 확정된 뒤, 평화롭게 스스로 퇴거를 하였습니다.

이후 2명의 임차인과는 서면합의를 진행하였고, 퇴거시기를 좀 더 연장할 수 있도록 해준 뒤 스스로 퇴거하도록 조치할 수 있었습니다. 나머지 3명의 임차인 중 1명도 중간에 퇴거를 하였고, 남은 2명의 임차인만이 퇴거를 끝까지 거부하면서 거액의 합의금을 요구해왔습니다.

남은 2명의 임차인에 대해서는 명도소송을 개별적으로 진행하였고, 본 사건은 그 중 1명의 임차인에 대한 것입니다.

3. 소송결과

본 건의 임차인의 경우 영업을 시작한지 10년을 넘지 않았기 때문에 상가건물임대차보호법상 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내에 있었고, 이 경우 임대인이 상가건물의 재건축을 사유로 갱신거절을 하고자 하는 경우에는 안전사고의 우려가 있다는 등의 사유를 입증할 책임이 있기에 감정절차 등을 진행해야 할 수 있고 판결결과가 나오기까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

그런데 본 건에서 임대차계약은 1년 단위로 만료되고 있었으므로, 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 갱신거절 및 퇴거의사를 통지해온다면 묵시적 갱신이 되지 않으므로 임차인도 위 기간 이내에 갱신요구권을 행사하여야 기존 임대차계약이 갱신되어 퇴거할 의무가 없다고 주장할 수 있습니다.

그러나 임차인은 위 기간 이내에 적절한 갱신요구권 행사를 하지 못하였고, 이로 인해 임대차계약은 종료되었다는 판결이 나올 수 있었습니다. 임차인은 이후 항소하였으나 항소심 도중에 스스로 퇴거하여, 결국 의뢰인은 사건을 해결할 수 있었습니다.

명도소송의 경우 개별적인 사안마다 대처방식은 매우 다양하므로 소송을 제기할 때는 물론 소송 제기 이전에 협의를 하셔야 할 상황에서도 전문가의 조력을 받아 준비하고 대처를 하시는 게 반드시 필요할 것입니다.