임대인의 개인회생절차종료 후 면책결정시 임차인의 지위 

1. 사안의 쟁점

주택임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받아두었다고 하여도, 임대차계약이 종료될 즈음에 임대인이 개인회생을 신청하여 회생절차가 개시된다면 임차인으로서는 임대차보증금을 반환받기가 대단히 어려워집니다.

임대인이 개인회생을 신청하면서 임대차보증금반환채권에 대해 개인회생채권자목록에 기재를 하였다면, 원칙적으로 임차인은 소송 진행이나 강제집행을 신청할 수 없게 되고 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되며, 임대인이 변제계획에 따라 변제를 완료한 때에는 실제 변제를 받지 못한 나머지 개인회생채권자에 대한 채무에 관하여 그 책임이 면제됩니다(채무자회생법 제625조).

그런데, 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료되었다면, 임대차보증금반환채권에도 면책결정의 효력이 미치게 되어 임차인이 보증금반환을 받을 수 없게 되는지가 문제입니다.

2. 판례 요지

[대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 청구이의 판결]

채무자회생법 제586조, 제415조 제1항은 “주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 개인회생재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정함으로써 우선변제권 있는 주택임차인을 개인회생절차에서 별제권자에 준하여 보호를 하고 있습니다.

“주택임차인은 구 개인채무자회생법 제46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인회생절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있으므로, 설혹 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인회생채무자인 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되었다고 하더라도, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 위와 같이 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되고 면책결정의 효력이 미치는 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권에 해당한다고 보아야 한다.

그렇다면 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 구 개인채무자회생법 제46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제84조 제2항 단서 제1호에 따라 면책이 되지 않는 ‘개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권’에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 봄이 타당하다.”

3. 결어

위와 같이 대법원은 임대차보증금반환채권의 우선변제권 부분은 개인회생절차에서 임대인에 대한 면책결정 이후에도 그대로 유지되고 보호되어야 한다는 판결을 하였습니다.