부동산 매매계약 잔금 미지급과 계약해제 

꾸준히 증가하는 주택 매매 거래량에 따른 매매대금 지급 문제 발생

2020년 상반기 주택 매매 거래량은 62만건이 넘었습니다. 이는 전년을 대비하여도 5년을 평균한 거래량으로 대비하여도 모두 증가한 수치로서 대한민국에서 부동산 매매는 점점 증가하는 추세에 있다고 보아도 됩니다. 문제는 이런 부동산 매매 특히 주택매매 거래량이 늘면서 매매계약을 하고 이후 중도금이나 잔금을 제때 지급하지 않아 매도인이 곤란해 지는 경우가 많이 발생합니다. 이렇게 매매대금을 제때 지급하지 않는 경우 매도인은 매수인의 이행지체를 이유로 계약해제를 할 수 있습니다. 그렇다면 매도인이 정당하게 계약을 해제하려면 어떻게 해야 할까요?

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매매계약의 잔금 이행지체를 사유로 매매계약을 해제하려면?

  우리 민법은 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.(민법 제 544조) 따라서 잔금을 미지급하는 것은 매수인의 귀책 사유에 의해 채무를 이행하지 않는 경우로서 이행지체를 사유로 계약을 해제할 수 있습니다. 문제는 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에 이처럼 쌍무계약에서 동시이행 항변권이 존재하는 경우 이행지체가 문제가 됩니다. 동시이행항변권이 존재하는 한 채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않더라도 위법성이 조각되어 원칙적으로 이행지체가 되지 않기 때문에 일방이 타방 당사자를 이행지체에 빠뜨리기 위해서는 자신이 지고있는 채무를 이행하거나 이행제공을 하여야 하기 때문입니다.

판례는 매수인이 계약이 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도에 관하여 ‘수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것이며, 이 경우 매도인이 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제공은 이로써 충분하다’ 라고 판시하고 있습니다.

따라서 매도인은 자신이 소유권이전등기서류를 모두 준비하고 매수인에게 잔금을 지급하라고 최고를 하면 이는 이행의 제공을 한 것이고 이로부터 상당한 기간이 지나면 해제권이 발생하게 됩니다.


이행지체로 인한 계약 해제의 효과는?

민법에서는 채무자의 이행지체 책임에 대하여 손해배상 책임 (민법 제 390조, 제 395조 ), 계약 해제권 (민법 제 544조, 545조) 등을 규정하고 있습니다. 따라서 위 규정에 의해 매도인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것입니다.

부동산 매매는 주로 공인중개사를 통해 하는 경우가 많으며 대부분의 공인중개사 분들이 사용하는 매매계약서에는 위약금 특약이 들어가 있습니다. 따라서 이러한 위약금 특약이 있는 경우 매매 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속 되게 됩니다. 다만 이러한 위약금 특약이 없다면 계약금은 매매계약에 부속된 종된 계약으로서 매매의 해제와 함께 계약금 계약 역시 무효가 되어 매도인은 매수인에게 계약금을 반환해야 하고 실제 입은 손해를 입증해야만 그 손해를 보상받을 수 있습니다.


매수인의 잔금 미지급을 사유로 계약 해제를 고려 중이시라면...

매수인의 잔금지급을 사유로 계약해제 후 계약금을 몰취하려면 정당하게 제3자에게 소유권 이전등기에 필요한서류들을 맡기고 귀하들의 잔금 지급의무를 통지하여야 합니다. 이런 절차를 법률에 정한 절차에 의해 행하지 않는 경우 계약이 적법하게 해제 되지 않고 그에 따른 손해 배상 청구를 할 수 없습니다. 따라서 계약해제의 통지와 손해배상은 전문가와 함께하여야 합니다.

​저희 라미 법률사무소에서는 다수의 매매계약 해제 및 계약금 몰취에 관한 내용증명대리 경험이 있고 소송으로 가기 전에 내용증명을 통하여 문제를 재빠르게 해결한 사례들이 많습니다. 매매계약해제 및 손해배상 분쟁의 경우 빠르고 신속하게 처리해 드릴 수 있습니다.