분양권 매매 후 매도인이 명의 변경을 해주지 않는다면? 

부동산 가격의 상승으로 인해 발생하는 분양권 매매 분쟁

최근 부동산 가격의 상승으로 인해 분양권 매매 거래는 전례를 찾을 수 없을 정도로 활황을 누리고 있습니다. 최근 정부에서 각종 규제를 통하여 분양권 전매를 금지시키기도 하지만 아직도 전매가 가능한 지역이 많다 보니 이로 인해 분쟁이 일어나는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 아파트 분양권 매매계약은 아파트 완공 및 등기 이전의 상태에서 거래되는 특성으로 인해 분양권 매수자는 수분양자의 명의를 매도인에서 매수인으로 변경해 둘 필요성이 존재하지만 현실적으로는 해당지역의 프리미엄 상승 등으로 분양권 매도인이 쉽게 협조하지 않는 경우가 많습니다.

​실제로 프리미엄 상승을 이유로 분양권 매도인이 매도한 분양권을 다른 곳에 이중매도 하거나 아니면 실제로 자신의 이름으로 등기해버리기도 합니다. 그렇게 되면 분양권을 매수 받은 자는 불안한 지위에 놓이게 되고 지속적으로 매도인에게 이행을 요구해 보지만 매도인은 막상 부동산 분양권을 넘기려니 프리미엄이 지속적으로 오르는 등의 이유로 명의변경을 해주지 않는 경우가 많습니다.


분양권에 대한 가처분 해두면 되는거 아닐까요?

아파트를 분양받을 권리 즉 분양권에 대한 권리를 확보하기 위하여 분양권에 대하여 처분금지 가처분을 떠올리는 분들이 많습니다. 하지만 분양권 처분 금지 가처분은 다른 가처분과 달리 엄격하게 판단 될 수 있습니다. 최근 정부의 정책상 분양권이 전매 금지 되는 지역이 많고 매도자는 매수인이 이행의 착수하기전 배액배상을 통해 계약을 해제 할 수 있으므로 가처분을 해야하는 사유를 소명하기란 굉장히 어려운 사안에 해당합니다. 특히 잔금일 전에 가처분을 하는 경우 보전의 필요성을 소명하기란 거의 불가능에 가깝습니다.

또한 가처분이 인용된다고 하여도 이러한 가처분 자체로 분양권에 대한 독점적이고 배타적인 권리가 형성 된다는 믿음은 잘못된 것입니다. 이는 부동산 자체에 관한 처분 금지 가처분이 아니라 명의변경을 받을 권리(채권)에 대한 가처분이기 때문입니다. 이후에 분양권 매도인의 다른 채권자가 동일한 권리에 대하여 가압류 등을 했을 때 가처분이 먼저 이루어진 사실만으로는 가압류의 효력을 부인하거나 가압류보다 우선하는 권리가 생기지 않기 때문입니다. 따라서 가처분은 쉽게 판단하고 접근할 문제가 아닙니다.


분양자 혹은 분양권 명의변경절차이행청구의소 가능할까?

분양권 매수인이 이미 계약체결 후 이행의 착수를 하였다면 소로서 그 이행을 구해보는 방법도 있습니다. 대부분의 매수인은 매도인으로부터 배액배상을 받거나 매매대금을 돌려받는 것을 선호하기 보다는 그 분양권의 명의 자체를 더 가져오고 싶어 합니다. 그만큼 분양권 매매가 일어난 지역은 해당 부동산이 상승할 가능성이 높기 때문입니다. 매도인을 상대로 계약해제 및 매매대금 반환청구소송을 제기하여, 돈을 돌려받을 지 매도인을 상대로 가처분 결정을 받고서, 분양권 명의 변경 청구소송을 진행하여야 할지를 결정하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 전문가의 의견을 듣고 그 권리를 찾을 방법을 강구하는 것이 좋습니다.


분양권 매매 후 매도인이 명의 변경을 해주지 않는다면...

분양권을 매매하고 집값이 오르면 매도인이 일방적으로 계약을 해지하거나, 추가금을 요구하고 대출승계 등에 대해 비협조적으로 나오는 경우가 많습니다. 이런 경우 매수인의 입장에서는 불안한 지위에 놓이게 됩니다. 또한 거의 잔금일이 다가오는 입장에서 상대방으로부터 계약이 해제되는 경우 예측하지 못한 손해를 입게 됩니다. 과거에는 계약금 –중도금- 잔금 3단계를 거치기 때문에 비교적 매수인과 매도인의 이행의 착수에 관한 부분이 명확하였지면 지금은 대출에 대한 의존도가 높아져서 잔금기일에 중도금없이 한번에 잔금을 치르는 경우가 많아지는 추세이고 이에 따라 매수인이 더욱더 불안한 지위에 놓이게 되므로 위와 같은 문제로 추후에 문제 발생을 예방하기 위하여 반드시 전문가와 상의 후 후속행동을 하여야 합니다.