전세사기특별법 ‘선구제 후회수’ 가능할까? 

10일 국회 등에 따르면 오는 28일 열리는 국회 본회의에서 더불어민주당의 주도로 '선구제 후회수' 방안이 담긴 전세사기 특별법 개정안 통과가 유력해지고 있습니다. '선(先)구제, 후(後)회수'를 골자로 하는 전세사기피해자지원특별법 개정안의 국회 통과 가능성이 커지고 있는 가운데, 일각에서는 법안의 모호성과 재원 조달, 형평성 문제 등 우려의 목소리가 끊이지 않고 있어 혼란이 야기되고 있습니다.

'선구제 후회수' 방안이란 공공이 임차인의 보증금 반환 채권을 우선 매입해 보상한 뒤 구상권을 통해 자금을 회수하는 방향으로 피해자들을 지원하는 방안을 말하는 것으로 해당 법안은 지난해 12월 국회 국토위 전체 회의를 통과해 법사위로 넘어왔지만, 정부와 여당의 반대로 60일 넘게 여야 합의가 이뤄지지 않았습니다. 이에 야당은 상임위 재적 위원 5분의 3을 넘기는 점을 활용해 지난 2월 해당 법안을 본회의에 단독 회부했습니다.

피해자들은 추가적인 전세사기 피해자 양산을 막으려면 선구제 후회수 방안이 필요하다고 주장합니다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국 대책위원회에 따르면 지난 1일 대구에서 세상을 떠난 여덟 번째 전세사기 피해자가 발생했습니다. 이에 피해자들은 지난 8일 여의도 국회의사당 정문 앞에서 전세사기 특별법 개정과 대책 마련을 촉구하며 집단행동에 나서기도 하였습니다. 피해자들은 "전세사기 피해자들이 벼랑 끝으로 내몰려 있는 상황에서 특별법 개정을 방해해 온 정부와 여당의 책임을 묻지 않을 수 없다"라고 목소리를 높였습니다.

그러나 정부나 여당은 아직 법리적으로 모호한 부분이 많아 법 통과 후 혼란이 생길 가능성이 높고, 1개월 뒤 법을 바로 시행하기엔 예산과 재원, 조직 등이 준비되지 않았다며 난색을 보입니다. 이어 "전세사기 외에도 보이스피싱 등 다른 사기 피해자들도 많이 있는데 전세사기 피해자들에게만 정부의 자금을 투입하는 것이 헌법상 평등권이나 차별금지 원칙에 반하지는 않는지 논의가 필요하다"라고 덧붙였습니다.

오늘은 여러 가지 논란이 있는 전세사기특별법의 '선구제 후회수'의 내용은 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

선구제 후회수 '전세사기특별법'이란?

우선 선구제 후회수 방안이 무엇인지를 살펴보자면 공공이 임차인의 보증금 반환 채권을 우선 매입해 보상한 뒤 구상권을 통해 자금을 회수하는 방향으로 피해자들을 지원하는 방안을 말합니다. 법안이 개정되면 당장 한 달 뒤부터 효력이 발생하게 된다고 합니다.

개정안의 구체적인 내용은 아래와 같습니다.

• 전세사기 피해자가 보증금 반환 채권의 공공 매입을 신청할 수 있도록 하고, 채권 매입기관은 '공정한 가치 평가'를 거쳐 채권을 매입하도록 하였습니다. (임차보증금반환 채권의 매입신청 제28조의 2)

• 전세사기 피해주택의 임차인인 전세사기 피해자는 '주택임대차보호법' 제3조의3에 따른 임차권등기를 마치고 주택도시보증공사에서 설치한 전세피해 지원센터를 통하여 자신의 임차보증금반환 채권에 대한 공공 매입을 신청할 수 있습니다.

법률 전문가들은 '공정한 가치 평가'라는 표현이 추상적이어서 해석의 우려가 있다고 보고 있습니다. 또한 채권 매입 기준도 모호하여서 시행되었을 때 문제를 발생시킬 수도 있다는 우려가 큽니다. '공정한 가치평가'라는 추상적인 기준을 제시할 것이 아니라 가치평가를 위한 구체적인 기준을 제시하여 객관적인 평가기준을 명확히 해야 할 필요가 있으며, 매매대금 평가 시점, 지급시기, 회수 방식 등에 대해서도 명확히 해야 할 필요성이 있다고 보고 있습니다.

더불어 채권 매입 가격 하한선에 대해서는 '주택임대차보호법' 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금의 비율 이상으로 한다고 정하고 있는데, 이는 최우선변제금 수준으로 이해되기는 하나 조금 보완해야 할 필요가 있다고 보고 있습니다.

또 개정안은 이러한 선구제에 대해 발생하는 비용을 주택도시기금으로 지원할 수 있도록 규정하고 있습니다.

• 채권매입기관이 제28조의4에 따라 임차보증금반환 채권 또는 제28조 6에 따라 전세사기 피해주택을 매입하는 경우 그 매입비용 및 부대비용​
• 한국자산관리공사가 제28조의8에 따라 전세사기 피해주택과 관련한 선순위 저당채권을 매입하는 경우 그 매입비용
  

'선구제 후회수' 개정안에서 가장 많은 분쟁의 우려가 있는 것이 재정 방안 마련과 투입 규모에 대한 부분입니다. 주택도시기금의 재원은 국민주택채권, 청약저축 등으로 이루어져 있기 때문입니다.

또한 부동산 시장이 불안정하여 국민주택채권 발행과 청약저축 가입이 감소하고 있으며, 수요자 대출은 증가하면서 여유 자금이 줄어드는 상황입니다. 그러한 만큼 재원에 대한 마련에 부담이 발생할 수 있으며, 투입되어야 하는 재정 규모 또한 바라보는 시각에 차이점이 존재합니다.

우리 정부의 입장은 피해자의 보증금 반환 채권을 매입하는데 3조에서 4조 원을 투입해야 한다고 보는데 이에 반해 전세사기 피해자들은 법이 시행되면 추후 회수 비용을 공제하면 최대 6,000억 원 수준일 것으로 추정하고 있습니다.

전세사기특별법 시행 가능성

최근 전세사기에 대한 사고가 끊이질 않고 있으며 피해자들을 구제하는 방안에 대해서는 누구든지 피해자가 될 가능성이 있으므로 충분히 공감할 수 있을 거라 생각됩니다.

하지만 좋은 취지의 내용인 것은 분명하나 법이 보완되어 시행되어야 한다는 의견도 다분합니다. 재원은 한정적이므로 반드시 회수 방안이 마련되어야 한다는 점에서 우려의 의견이 많습니다. 재원을 회수하지 못하게 된다면 기금의 운용 또한 매우 어려워질 수 있기 때문입니다. 본회의가 진행되면 기존 개정안대로 통과가 될지 아니면 수정안을 거쳐 통과될지 결과를 지켜보아야 할 것 같습니다.