임대인 변경되면 전세 보증금 누구한테 청구하나요 

We Solve 입니다. 오늘은 전세 계약에서 임대인이 변경된 경우 보증금은 누구한테 청구하는지에 관해 알아봅니다. 최신 대법원 판결이 있어 함께 소개합니다.

Q) 변호사님, 전세 살고 있는데 임대인이 바뀌는 경우가 많습니다. 건물을 매매하면 임대인이 변경되는 것을 알고 있는데요. 임대인이 변경되어도 임차인이 거주하는 것에는 문제는 없나요?

A) 문제 없습니다. 주택임대차보호법상 대항력이 있기 때문입니다. 점유하고 전입신고를 했으면 대항력이 있습니다. 대항력이란 말 자체가 계약 중 소유자가 바뀌어도 거주할 수 있다는 의미입니다.

Q) 전세 계약 중 소유자가 바뀌면 임대인도 변경되는 것은 맞나요?

A) 맞습니다. 주택임대차보호법 4조 4항에 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 간주됩니다. 물론 소유권과 임대할 권리는 100% 같지는 않습니다. 하지만 매매 당사자 간에 특약으로 전 임대인이 임대할 권리를 유보한다는 등의 특별한 사정이 없으면 임대인 지위는 승계됩니다.

Q) 전세 계약이 끝났다면 임차인은 바뀐 임대인에게 보증금을 달라고 해야 하는 건가요?

A) 원칙상 맞습니다. 판례에 의하면 임대인 지위가 당연승계 됩니다. 소유권만 넘어가는 것이 아니라 보증금반환의무도 함께 인수된다는 뜻입니다. 건물 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하고, 보증금 반환채무는 신규 임대인에게 면책적 인수됩니다. 임차인은 신규 임대인에게 보증금을 달라고 해야하는 것입니다. 신규 임대인도 해당 의무를 면할 수 없습니다.

Q) 임차인은 억울할 수 있겠는데요. 왜냐하면 바뀐 임대인이 전 임대인 보다 돈이 더 없는 사람이거나 연락이 잘 안 되면 보증금 반환이 어려워질 수도 있으니까요.

A) 맞습니다. 그래서 판례상 전 임대인 상대로 보증금 반환 청구가 가능한 경우가 있습니다. 바로 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당 기간 내에 이의를 제기해야 합니다. 이때는 승계되는 임대차로부터 벗어날 수 있습니다. 그래서 전 임대인이 보증금반환 채무를 여전히 부담합니다.

 
Q) 전세 임차인 입장에서는 보증금 반환 청구를 소송으로 해결하려면 어떻게 진행하면 되나요?

A) 현 임대인, 전 임대인의 자력을 비교해서 만일 현 임대인이 자력이 없고 돈 받기가 어렵다고 판단되면, 피고 2명을 연대책임으로 묶습니다. 또는 주위적 예비적 청구로 진행하는 방법도 있습니다. 물론 전 임대인에게 인정되려면 양도사실에 관해서 이의제기를 했었어야 합니다. 안 했으면 전 임대인 상대로는 패소합니다.

Q) 전 임대인 입장에서는 건물을 매도했는데 소송을 당하면 억울할 것 같은데요. 이때 방어가 가능한가요?

A) 매매계약서에 보증금 반환의무를 인수한다는 표현이 있으면 좋고, 없더라도 주택임대차보호법에 따라 신규 임대인이 책임져야 합니다. 그런데도 신규 임대인이 해결을 안 해서 전 임대인이 소송을 당하면, 소송고지로 신규 임대인을 끌어들이고, 만일 패소하면 구상권 청구로 별도의 소송이 필요합니다.

하지만, 애초에 임차인이 제기한 보증금 반환 소송을 방어하려면 앞서 말씀드린 바, 건물 양도 후 임차인이 상당한 기간 내에 이의가 없었다는 것을 해명하면 됩니다. 실무에서는 임차인이 이의를 했는지, 묵시적으로 했는지, 이의제기 시점이 언제인지 등등 증거 공방이 있을 수 있습니다. 이때는 반드시 변호사의 도움을 얻ㅇ어서 소송을 진행하는 게 좋습니다.