[전세사기]걱정하는 사람들이 변호사에게 많이 하는 질문 세 가지 

뉴스를 보다가 문득 

‘나도 전세 사기를 당하는 것이 아닐까’ 

걱정해 본 적이 있나요?

세입자가 알아두면 좋은 팁 세 가지를 확인해 보세요.

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" 최근 들어 ‘전세 사기’라는 말을 자주 접하게 되는데, 전세 사기는 어떤 식으로 이루어지는 건가요? "

 전세 사기는 임대차보증금의 반환을 둘러싼 각종 분쟁을 통칭해서 부르는 말인데, 그중에서도 최근 매스컴을 통해서 집중적으로 소개되고 있는 유형은 ‘무자본 갭투자’에 의한 ‘깡통 전세’일 것입니다.

무자본 갭투자란 자기 자본은 들이지 않고 세입자가 낸 전세보증금과 은행 대출금만으로 부동산을 취득하는 투자행태를 뜻하는데, 이 경우 일반적으로 임대인은 융통할 수 있는 여유 자금이 없고, 해당 주택은 대출을 위한 담보가 되어있는 경우가 대부분입니다. 그러므로 ① 해당 주택이 경매에 들어갈 경우 보다 선순위의 채권들에 밀려서 보증금을 제대로 돌려받기 어려울 수밖에 없으며, ② 설령 계약기간 동안 임대주택이 경매에 넘어가는 불상사를 피했다 하더라도, 계약 종료 후 이사를 가게 될 때 제대로 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하게 되는 것입니다.

" 전세 사기를 당하지 않기 위해서 세입자가 취해야 할 조치에는 어떤 것이 있나요? "

첫째, 계약 전에 반드시 등기부를 확인해야 합니다. 즉, 근저당권의 채권최고액이 얼마인지, 압류나 가압류 등이 설정되어 있지는 않은지 등을 사전에 확인할 필요가 있습니다.

둘째, 입주 후에는 곧바로 전입신고(주민등록)를 해서 제3자에 대한 ‘대항력’을 확보해야 합니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 ① 전 주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장할 수 있고, ② 보증금을 다 받을 때까지 계속해서 거주할 수 있습니다.

셋째, 계약서를 작성한 후에는‘확정일자’를 받아둘 필요가 있습니다. 확정일자를 받아두면 부동산 경매에 들어갔을 때 후순위의 채권자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 ‘우선변제권’을 인정받게 됩니다.

" 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 임대차보증금을 반환하지 않을 경우,

세입자가 취할 수 있는 조치에는 어떤 것이 있나요? "

첫째, 이사를 가기 전에 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 옮기게 되면 위에서 살펴본 대항력과 우선변제권을 잃게 되므로, 이사를 가기 전에 임차권등기를 완료해서 대항력 등을 유지할 필요가 있습니다.

임대인 입장에서도 등기부등본에 임차권등기가 표시되어 있으면 다음 세입자를 구하기가 어렵기 때문에, 임차권등기명령은 임대인에 대한 중대한 압박 수단이 되어줍니다.

둘째, 임대차보증금 지급명령신청을 할 수 있습니다. 지급명령신청은 정식 소송에 비해 짧은 기간이 소요되고, 절차도 간소합니다. 신청이 받아들여지면 집주인에게 지급명령이 송달되는데, 집주인이 그로부터 2주 내에 이의제기를 하지 않으면 지급명령이 확정되고, 이의제기를 하게 되면 지급명령은 효력을 잃고 일반소송절차가 진행됩니다.

셋째, 임대차보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 위에서 살펴본 지급명령에는 ① 판결과 달리 ‘기판력’이 인정되지 않으므로, 집주인이 2주 내에 이의를 제기하지 않아 지급명령이 확정된 경우라도 사후에 다양한 방법으로 이를 다툴 수 있다는 한계가 있으며, ② 현실적으로도 많은 집주인들이 일반소송절차를 통해 세입자와 다투기로 결심하고 이의제기를 선택하는 경우가 많으므로 자칫 분쟁의 장기화만 초래하는 문제점도 안고 있습니다.

그러므로 전문가인 변호사와의 상담을 통하여 지급명령신청과 임대차보증금 반환소송 중 어느 쪽이 자신에게 더 적합한 구제 방법인지를 결정하는 것이 좋다고 할 것입니다.

넷째, 경우에 따라서는 임대인을 사기죄로 고소하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 즉, 임대인이 임대차계약을 체결할 당시 또는 그 임대차보증금을 수령할 당시에 임차인에게 주택을 점유·사용하도록 하여 주거나 임대차보증금을 반환하는 것이 불가능하게 될 가능성을 알면서도 이를 용인한 채 그러한 행위를 한 것이라고 인정될 경우에는 임대인에 대한 형사처벌이 가능할 것입니다. 이 경우 임대인은 수사과정 또는 재판과정에서 처벌을 피하기 위하여 피해자와의 합의를 시도할 확률이 높습니다.