We Solve 입니다. 오늘은 월세 계약에서 임대인이 불명확한 경우에 대해 알아봅니다. 임차인이 월세를 줘야하는데, 임대인 2명이 서로 돈을 달라고 하는 상황입니다. 상황을 이해하기 쉽게 Q&A 로 각색하였습니다.
Q) 변호사님, 제가 부동산 월세 계약을 맺었습니다. 고급 주택의 펜트하우스라서 월세가 700만원이나 됩니다. 2년 계약을 맺었는데 꼬박꼬박 잘 내고 있었습니다. 그런데 얼마 전에 임대인이 바뀌었다고 주장하는 사람이 나타나서 앞으로 내 계좌로 달라고 합니다. 누군지도 모르는데 어떻게 하면 될까요?
A) 상황 파악이 먼저입니다. 전화보다는 문자로 남기세요. 정확히 누구인지 원래 임대인과 어떤 관계인지 밝혀달라고 합니다. 이를 근거로 현 임대인에게 다시 문자로 남깁니다. 아마 2명이 가족 간이거나 사업상 분쟁관계일 가능성 있습니다.
Q) 현 임대인은 나한테 주면 된다고 하고, 새로운 사람도 자기한테 달라고 합니다. 둘다 의견이 다릅니다. 이제는 어떻게 하면 되나요?
A) 월세 지급을 보류합니다. 사유를 문자로 분명히 남깁니다. 새로운 사람의 인적사항을 받은 후, "현 임대인과 전 임대인 사이에 분쟁 중이며, 정확한 임대인이 확인되지 않았으므로 확인될 때까지 월세 지급을 보류합니다." "채권자 불명에 따른 보류이므로 연체가 아님을 분명히 합니다" 라고 남기면 됩니다. 문자로 한 번 남기고, 변호사를 통해 내용증명으로 한 번 더 보내면 됩니다.
Q) 현 임대인은 계약서상 명의자가 자신이므로 새로운 사람 말을 듣지말고 나에게 입금하라고 합니다. 계약서에 있으면 그냥 지급하면 안 되나요?
A) 안 됩니다. 혹시나 새로운 사람이 현 임대인의 채권자이거나, 현 임대인의 차임 채권을 압류했을 가능성도 있습니다. 이 때는 채권압류 및 추심명령이 도착합니다. 제3채무자인 의뢰인이 월세 지급을 하지말라는 내용입니다. 함부로 지급하면 새로운 채권자에게 이중으로 지급할 위험이 있습니다. 그때는 몰라서 2명 중에 1명한테 줬다는 항변이 통하지 않습니다.
Q) 좋습니다. 변호사님, 그럼 채권자 불명확에 따라 월세 지급을 보류하면 향후에 월세 연체로 인한 피해는 없을까요? 계약이 해지당하거나 하는 거요.
A) 그럴 때 대비해서 공탁하는 것도 방법이 됩니다. 하지만 정확한 채권자가 확인되지 않았고, 법원의 공문서가 도착하지 않은 상태에서 일방적인 주장만 있는 상황이므로, 당장 공탁하기 보다 상황 파악을 먼저하고 서면으로 근거를 남겨두는 것이 우선입니다. 향후 2명 사이에 분쟁이 드러나고, 채권압류 및 추심명령서 등이 도착하면 공탁을 진행할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 2기 이상 연체되면 계약해지 사유가 되나, 이 경우는 임차인의 귀책사유가 아니므로 해지사유라고 보기 어렵습니다.
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