보증금 반환 거짓말하면 사기죄로 책임 물을 수 있나요 

We Solve 입니다. 오늘은 따끈따끈한 최신 대법원 판결이 있어 소개합니다. 바로 보증금 사기입니다. 임대인이 보증금을 돌려주겠다고 속였을 때 사기죄가 되는지입니다. 결론부터 얘기하면 1,2심은 사기죄 인정, 대법원은 사기죄 무죄입니다. 이유를 살펴보겠습니다.

전세금 돌려주겠다고 거짓말 한 임대인


오피스텔 임차인이 전세금 1.2억을 못 받았습니다. 임대인은 돈이 없습니다. 임차인이 현관문 비번을 바꾸고 보증금 반환을 요구합니다. 임대인은 이렇게 말합니다. "1.2억 중에서 5,000만원 먼저주고, 나머지 7,000만원은 나중에 줄테니까 비번 알려달라"


임차인이 이를 믿고 비번을 알려줍니다. 그런데 임대인은 비번을 받은 후에도 7,000만원 중에서 5,000만원을 안 줍니다. 이에 임차인이 임대인을 상대로 특경법 (사기)로 고소했고 재판을 받았습니다.

사기죄의 구성요건


사기죄는 타인을 기망하여 재물 또는 재산상 이익을 취하면 성립합니다. 실무상 기망행위는 가해자에게 변제능력 또는 변제의사를 기준으로 판단합니다. 돈 갚을 능력이 없는데 속여서 돈을 받으면 사기죄 유죄입니다. 보통 99%의 사기죄는 기망행위가 있냐 없냐가 쟁점입니다. 보증금 사기는 보증금을 돌려준다고 속이는 경우이지요.

본 사건의 쟁점은 전혀 다른 곳에


그런데 본 사건의 쟁점은 다른 곳에 있습니다. 바로 오피스텔 점유권이 타인의 재물 또는 재산상 이익에 해당하는가 입니다. 임차인을 속인 것은 맞지만, 자기 집의 비번을 넘겨받은 것이 타인의 재산상 이익을 취한 것인지 여부입니다. 1,2심에서는 인정돼서 유죄입니다. 하지만 대법원은 자기 오피스텔의 점유권은 타인의 재산상 이익에 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.

대법원 판단의 의미


임대인은 자기 집의 소유권을 가집니다. 아무리 속였더라도 자기 집의 비번을 넘겨받는 것은 타인의 재물 (재산상이익) 이 아니라는 겁니다. 만일 자기 집이 아니라 다른 사람의 집이었다면 보증금 사기가 인정됐을 가능성 있습니다.

채무불이행 (민사책임) 과 사기죄 (형사책임)의 경계


사기죄로 처벌할 수 없다는 것이지 민사소송은 당연히 가능합니다. 바로 채무불이행입니다. 사기죄는 언제나 채무불이행과 경계선에 있습니다. 단순히 돈이 없어 못 돌려주면 민사책임이고, 처음부터 속였다면 사기죄입니다. 중요한 것은 이를 어떻게 알 수 있냐는 것입니다.


가해자가 돈을 요구할 당시 재산상태가 그래서 중요합니다. 폐업상태, 파산상태 상태, 수십채의 갭투자로 자력이 상실된 상태 등이 입증되면, 사기죄에서 변제능력 기망이 인정됩니다. 이 때문에 최근까지 빌라왕 같은 전세사기가 있었던 것입니다. 보증금을 못 돌려주는 상태에서 보증금을 받았다는 것입니다.


사기죄인지 채무불이행인지는 실무상 매우 구별이 어렵습니다. 꼭 주변의 변호사의 자문을 구해서 진행하는 것이 좋습니다. 민사사건인데 함부로 형사사건으로 진행해도 역공을 받습니다. 하지만 형사사건인데 민사사건으로만 진행하면 사건해결이 더딥니다.